Hallintaanotto on taloyhtiön viimeinen keino

Kun vastikkeet ovat maksamatta tai asukas häiritsee muita, taloyhtiö voi ottaa huoneiston tilapäisesti hallintaansa. Miten asia hoidetaan oikein?

Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n toimitusjohtaja, asianajaja Kai Haarma sanoo, että huoneiston hallintaanotto on prosessi, jossa onneksi hyvin harvoin mennään loppuun asti. Jo sen uhka toimii tehokkaana ongelmanratkaisijana.

Haarman mukaan naapureita häiritsevä käytös lisääntyi koronan aikana ja nyt heikko taloustilanne on lisännyt maksuvaikeuksia. Siksi huoneistoja otetaan hallintaan aiempaa enemmän. Hallintaanottoprosessi on monivaiheinen ja se pitää tehdä juridisesti oikein.

Asunto-osakeyhtiö voi aloittaa menettelyn kolmesta eri syystä. Tavallisin on vastikkeiden maksun laiminlyönti. Huoneistoa voidaan myös käyttää vastoin yhtiö­järjestyksen mukaista tarkoitusta: liiketila on esimerkiksi muutettu asunnoksi.
Kolmanneksi syynä voivat olla erilaiset naapureita häiritsevät tapahtumat, kuten häiriökäyttäytyminen,
huoneiston huono hoito ja järjestyssääntöjen rikkominen.

Aluksi ongelmiin puututaan kevyesti: lähetetään karhukirje vastikkeista tai epävirallinen kirjallinen huomautus muusta.

Ensin kokoontuu hallitus

Mikäli vaikeudet jatkuvat, taloyhtiön hallituksen pitää kokoontua ja päättää, että jollekin henkilölle tai henkilöille annetaan hallintaanottovaroitus. Varoituksen pitää olla hallituksen nimissä lähetetty, vaikka usein isännöitsijä käytännössä huolehtii siitä.

Varoitukselle on oltava peruste ja siinä pitää uhata hallintaanotolla. Moni uskoo, että hallintaanotto vaatii kolme varoitusta. Oikeasti yksikin riittää.

Varoitus pitää toimittaa todistettavasti jokaiselle huoneiston asukkaalle ja osakkeenomistajalle. Tavallinen posti ei käy. Varminta on käyttää haastemiestä. Sähköpostitse lähetetty varoitus riittää, jos vastaanottaja kuittaa selkeästi saaneensa sen. Varoitus on tehokas ase: yleensä vastikkeet hoidetaan tai remuaminen loppuu.

Jos lähiviikkojen tai -kuukausien aikana maksu­rästit lisääntyvät tai hurja ryyppymeno jatkuu, hallitus kutsuu koolle ylimääräisen yhtiökokouksen tai asia käsitellään tavanomaisessa yhtiökokouksessa. Jos henkilö hoitaa vastikkeensa tai häiriöt loppuvat kokonaan ennen yhtiökokousta, prosessi keskeytyy.

Yhtiökokous päättää

Hallintaanotto vaatii yhtiökokouksen päätöksen. Se tehdään enemmistöpäätöksenä eikä osakas, jota asia koskee, voi osallistua päätöksentekoon. Päätöksessä on mainittava peruste, huoneisto ja hallintaanoton kesto.

Haarma suosittelee, että hallintaanotto tehdään maksimiajaksi eli kolmeksi vuodeksi, mutta hallitus valtuutetaan tarvittaessa keskeyttämään hallintaanotto. Kolme vuotta alkaa juosta päivästä, jolloin yhtiö saa huoneiston haltuunsa.

Päätös pitää toimittaa perille todisteellisesti 60 päivässä, yleensä haastemiehen avulla. Aina tämä ei onnistu: esimerkiksi Itä-Suomen yhtiöissä on venäläisiä osakkaita, jotka eivät pakotteiden vuoksi voi maksaa vastikkeita ja joita ei tavoiteta Venäjältä.

Kun osakas tai asukas saa päätöksen hallintaanotosta, hän luovuttaa lähes aina vapaaehtoisesti avaimensa taloyhtiölle. Jos ei, niin yhtiö hakee käräjäoikeudelta häätötuomion. Tämä kestää yleensä muutaman kuukauden. Ulosotto toteuttaa häädön.

Osakkaalla tai asukkaalla on tiedon saatuaan 30 päivää aikaa riitauttaa asia eli nostaa moitekanne käräjäoikeudessa. Riitautus on onneksi todella harvinaista, sillä käräjäoikeuksien ruuhkien vuoksi asian käsittely voi viedä vuoden, jopa kaksi.

Tästäkin päätöksestä voi hakea valituslupaa hovioikeuteen. Tällöin tapahtumasarja venyy todella pitkäksi.

Heti saatuaan avaimen yhtiö kunnostaa ja vuokraa asunnon. Joskus huoneisto joudutaan remontoimaan hyvinkin perusteellisesti. Vuokralla maksetaan ensin hallintaanotosta syntyneet kulut ja remontin kustannukset. Kun nämä on hoidettu pois, vuokra­tuloilla aletaan lyhentää vastikerästejä. Ylijäämä tilitetään osakkaalle mieluusti vuosittain, viimeistään hallintaanoton päätyttyä. Hallintaanotto päättyy joko hallituksen päätöksellä tai automaattisesti kolmen vuoden kuluttua.

Kun vuokra ei riitä kuluihin

Haarman mukaan hallintaanotetuista asunnoista ei saa parasta markkinavuokraa.

– Huoneisto ei yleensä ole priimakunnossa ja vuokrasopimus tehdään vain siksi ajaksi, kun asunto on hallintaanotettuna. Nämä seikat alentavat vuokraa.

Asuntonsa tahallisesti tuhonneen osakkaan kohdalla vuokratulot eivät välttämättä kata korjauskuluja. Tällöin yhtiön ei aina kannata ottaa huoneistoa hallintaan, vaan vaikkapa nostaa vahingonkorvauskanne, jotta se saa perinnän ja jopa asunnon pakkomyynnin kautta omansa pois.

Haarma varoittaa, että lähivuosina hallintaanotot voivat yleistyä rajusti.

– Vuosikausia on tehty uudiskohteita, joissa oma rahoitusosuus on pieni ja loppu on yhtiövelkaa. Kun lyhennysvapaat vuodet ovat ohi ja korot ovat nollan sijasta kolme prosenttia, niin vastike saattaa pompata satasista yli tuhanteen euroon. Pelkään, että tämä johtaa lukuisiin hallintaanottoihin. Kun vuokratuotto ei riitä vastikkeisiin, velka jää yhtiön tappioksi. Silloin muut osakkaat joutuvat maksajiksi.

Miten välttää hallintaanotto?

Hallintaanotto on hidas ja usein henkisesti raskas prosessi, myös isännöitsijälle ja taloyhtiön hallitukselle. Siksi ongelmien ilmetessä kannattaa etsiä muita, pehmeämpiä ratkaisuja.

Aluksi on hyvä puhua asianosaisen kanssa. Sopiva yhteydenottaja on usein hallituksen puheenjohtaja tai jäsen. Kun puheenjohtaja näkee yöllä meluavan asukkaan, hän voi kysyä sopuisasti kuulumisia ja sen päälle kertoa asiallisesti, että yölliset äänet häiritsevät. Muutama myönteisessä sävyssä käyty pihakeskustelu karsii jo osan ongelmista.

Kun häiriöiden taustalla on sosiaalisia ongelmia, mukaan kannattaa värvätä asiantuntija. Sosiaalisen isännöitsijän apu estää tehokkaasti turhia hallintaanottoja. Hän pystyy tukemaan asukkaita, joilla on heikot asumisen taidot tai elämänhallintaongelmia. Kuntien sosiaalipalveluiden asumisneuvojat tekevät likimain samaa työtä. Elämänhallinnan menettäneestä asukkaasta voi myös tehdä nimettömänä huoli-ilmoituksen sosiaalipalveluihin.

Asumisen konfliktit voivat aiheuttaa rajujakin naapuririitoja. Mikäli taloyhtiön ihmissuhteet tulehtuvat pahasti, tilanteen voi pelastaa Naapuruussovittelun keskus, joka toimii enimmäkseen Etelä-Suomessa. Se tarjoaa maksutonta palvelua tilanteisiin, joissa asumisyhteisössä on syntynyt epäsopua.

Teksti: Kimmo Luukkonen

Kuva: Adobe Stock