Näitä asioita jännitetään asuntopolitiikan keväässä 2023

Eduskunnan kausi lähenee loppuaan eduskuntavaalien lähestyessä huhtikuussa 2023. Käytännössä eduskuntavaalit tekevät lainsäädäntöprosesseihin katkoksen: uusia lakeja hyväksyttäneen vaalien jälkeen vasta syksyllä 2023, kun uusi hallitus on päässyt toimintaan kunnolla.

Kokosimme listan käynnissä olevista lainsäädäntöprosesseista, jotka vaikuttavat taloyhtiömaailmaan ja isännöintiin. Suuri osa näistä hankkeista odottaa vielä eduskunnan päätöstä. Tällä hetkellä siis seurataan mielenkiinnolla, ehtiikö nykyinen eduskunta päättää näistä asioista vai jäävätkö ne odottamaan seuraavaa eduskuntaa ja hallitusta. Näihin asioihin olemme myös Isännöintiliiton puolesta vaikuttaneet viime syksyn 2022 aikana.

Isännöintiliiton asema asiantuntevana vaikuttajana on vuoden 2022 aikana vahvistunut. Uusia suhteita viranomaisiin ja päättäjiin on luotu sekä olemassa olevia hyviä suhteita entisestään vahvistettu. Isännöintiliiton vaikuttamisen toimintamalli korostaa yhteistyötä ja sen lisäämistä. Olemme siinä erittäin hyvällä tiellä. Isännöintialan poikkeuksellisen merkittävä yhteiskunnallinen rooli asumisen yhtenä keskeisimpänä palveluna on entistä vahvemmin ymmärretty keskustelussa ja pitkällä tähtäimellä uskomme sen vahvistavan myös alan mainetta sekä houkuttelevuutta. Vaikuttaminen on pitkäjänteistä työtä, mutta tulokset näyttävät oikein hyvältä ja tulevaisuudessa Isännöintiliiton vaikuttamistyötä vain vahvistetaan koko isännöintialan ja Isännöintiliiton jäsenten sekä koko yhteiskunnan hyväksi.

Huoneistotietojärjestelmän toinen vaihe etenee

Isännöinnin ja taloyhtiöiden arjessa näkyy vuonna 2023 vahvasti taloyhtiöiden osakeluetteloiden siirto huoneistotietojärjestelmään. Tässä, nyt käynnissä olevassa ensimmäisessä vaiheessa huoneistotietojärjestelmään siirretään tiedot asunto-osakeyhtiöiden osakkeista ja niiden omistajista. Samalla vastuu osakeluettelon tietojen ylläpitämisestä siirtyy taloyhtiöiltä Maanmittauslaitokselle. Määräaika osakeluetteloiden siirtämiseksi huoneistotietojärjestelmään on vuoden 2023 lopussa.

Samaan aikaan ensimmäisen vaiheen toteuttamisen kanssa valtionhallinnossa valmistellaan huoneistotietojärjestelmän toista vaihetta. Siinä vaiheessa huoneistotietojärjestelmään on tarkoitus siirtää taloyhtiöiden
talous- ja korjaustiedot. Lain velvoitteet tulevat voimaan siirtymäajan jälkeen, ja ensimmäisen kerran tietoja on uusien säännösten perusteella tallennettava huoneistotietojärjestelmään vuoden 2026 kesäkuun loppuun mennessä.

Isännöintiliitto nosti laajassa lausunnossaan esiin muun muassa huolen toisen vaiheen työmääräarvioiden realistisuudesta sekä kustannuksista isännöinnille. Viranomaiset ovat markkinoineet muutosta maksuttomana taloyhtiöille, mutta vaikka tietojen rekisteröinti huoneistotietojärjestelmään on maksutonta, vaatii se paljon työtä, joka ei automaattisesti kuulu isännöintisopimukseen. Isännöintiliitto nosti samaa huolta esiin myös mielipidekirjoituksessa yhdessä Finanssialan kanssa joulukuussa.

Isännöintiliitto lausui myös tietojen päivittämisestä perittävästä maksusta sekä rekisteriin päivitettävien tietojen laajuudesta. Isännöinnillä on jatkossa lakiin perustuva oikeus veloittaa taloudellisten ja teknisten tietojen päivittämisestä huoneistotietojärjestelmään isännöitsijäntodistusta vastaava maksu, kun esimerkiksi osakas tai välittäjä pyytää tietojen päivittämistä. Muutostöitä koskevat tiedot on tallennettava rekisteriin vasta lakimuutoksen jälkeiseltä ajalta, eikä esimerkiksi taloyhtiön hoitolainojen tietoja tarvitse päivittää lainkaan.

Rakentamislain uudistus käynnissä

Maankäyttö- ja rakennuslakiin tehdään mittavaa uudistusta, jonka merkittävimmät vaikutukset koskevat rakennusalaa. Lakimuutoksella tavoitellaan muun muassa rakentamisen sujuvoittamista ja laadun parantamista, sekä pyritään ehkäisemään ilmastonmuutosta rakentamisen kannalta. Valtioneuvosto antoi 15.9.2022 esityksen uudeksi rakentamislaiksi (HE 139/2022 vp), jonka on tarkoitus tulla voimaan 1.1.2024. Tällä hetkellä rakentamislain uudistus on käsittelyssä eduskunnassa.

Isännöinnin näkökulmasta muutokset koskisivat erityisesti uudiskohteiden, täydennysrakentamisen tai purkavan lisärakentamisen parissa työskenteleviä, mutta vaikutukset näkyisivät esimerkiksi rakennuslupamenettelyn muutosten myötä kaikkien isännöitsijöiden arjessa. Isännöintiliitto seuraa rakentamislain uudistusta ja tarvittaessa antaa lausuntoja isännöinnin näkökulmasta.

Rakentamislailla myös tietojärjestelmävaikutuksia – tuplatyötä vältettävä

Lokakuussa 2022 annoimme lausunnon lakiesitykseen koskien maankäyttö- ja rakennuslakia sekä rakennetun ympäristön tietojärjestelmää. Lausunnossa Isännöintiliitto kannatti uudistuksen mukanaan tuomaa kehitystä KIRA-alan digitalisaatioon ja tietojen yhteen toimivuuteen sekä tietomallimuotoisuuteen liittyen. Isännöintiliitto kuitenkin koki tärkeänä, että valtakunnallisten tietojärjestelmähankkeiden kehityksessä otetaan riittävällä tasolla huomioon rinnakkaiset hankkeet, kuten huoneistotietojärjestelmä HTJ, ja että eri järjestelmien tietojen yhteensovittaminen on mahdollisimman vaivatonta, eikä tiedon jakaminen ja päivittäminen aiheuttaisi manuaalista työtä. Erityisen tärkeää olisi huolehtia siitä, että samaa tietoa ei täydy lisätä useaan eri järjestelmään.

Ilmastoselvitys uusille rakennushankkeille sekä laajamittaisille korjaushankkeille

Rakentamislain kokonaisuuden osana ympäristöministeriö on myös laatinut asetuksen uudeksi ilmastoselvitykseksi.

Esityksen mukaan jatkossa rakentamislupaa varten olisi laadittava ilmastoselvitys, jossa raportoitaisiin rakennuksen hiilijalanjälki ja hiilikädenjälki. Jos rakentamislain uudistus hyväksytään, ilmastoselvitys tullaan vaatimaan uusilta ja laajamittaisilta korjaushankkeilta vuodesta 2024 alkaen.

Lausunnossaan ilmastoselvityksestä Isännöintiliitto ottaa kantaa asioihin, jotka on huomioitava, jotta ilmastoselvityksen tuottaminen sujuisi taloyhtiöissä vaivattomasti. Ympäristöministeriö ehdottaa, että ilmastoselvityksen laatii hankkeen pääsuunnittelija, rakennussuunnittelija tai erityissuunnittelija. Tällöin taloyhtiön tai isännöinnin sen valtuuttamana tehtäväksi tulee ilmastoselvityksen ostaminen ulkopuoliselta suunnittelijalta. Kustannusarvion mukaan kustannus voisi olla noin 10 000 euroa taloyhtiölle laajamittaisen korjaushankkeen yhteydessä. Epäselväksi ehdotuksessa jää, kuinka paljon isännöinnille tai taloyhtiölle koituu työtä pohjatietojen kokoamisesta.

Isännöintiliitto kiinnittää huomiota erityisesti ilmastoselvityksen ja energiatodistusten sekä tietojärjestelmien yhteensopivuuteen, jotta huoneistotietojärjestelmä toimisi taloyhtiön tietojen kotipaikkana myös ilmastoselvityksen osalta. Myös monipuolista koulutusta vihreään siirtymään sekä valtion tukea taloyhtiöille tarvitaan, jotta hiilineutraaliustavoitteet voidaan saavuttaa.

Energiatodistuksen uudistamistarpeet kasvavat

Monet tällä hetkellä käynnissä olevat muutokset kasvattavat painetta uudistaa suomalaista energiatodistusjärjestelmää.

EU-tasolla käynnissä oleva rakennusten energiatehokkuusdirektiivin uudistus sekä edellä kuvattu, mahdollisesti vuodesta 2024 alkaen rakennusluvan osana edellytettävä ilmastoselvitys luonevat uusia velvoitteita taloyhtiöiden hiilipäästöjen raportoinnille. Energiatodistusten uudistaminen olisi tästä näkökulmasta tärkeää, jotta taloyhtiöiltä ja isännöinniltä ei vaadita ristiriitaista tai päällekkäistä raportointia.

Tätä näkökulmaa olemme tuoneet esiin muun muassa lausunnoissa koskien energia-avustuksia ja uutta kaukolämpölaitteisiin liittyvää avustusta sekä kannanotoissa.

Kotitalouksien velkaantumisen rajoittaminen ja positiivinen luottotietorekisteri etenevät

Eduskunta on syksyn aikana käsitellyt myös kotitalouksien velkaantumista sekä positiivista luottotietorekisteriä koskevia lakiesityksiä.

Isännöintiliiton näkökulmasta velkaantumisen ongelma on pääasiassa kulutusluottojen kautta velkaantumisessa eikä niinkään asumiseen liittyvissä luotoissa. Erityisen tärkeää on, että korjausten rahoittamiseen tarkoitettuja asuntoyhteisöluottoja ei rajata. Yleisesti ottaen Isännöintiliiton näkemyksen mukaan nyt on erittäin huono aika tuoda uutta sääntelyä asuntoluototukseen. Valtiovarainministeriön rakentamisen suhdanneryhmä on nostanut esiin, että asuntorakentaminen vähenee merkittävästi ja tällä esitetyllä uudella sääntelyllä uudistuotanto vähenisi edelleen huomattavasti.

Toisaalta Isännöintiliiton näkökulmasta on tärkeää, että yksityishenkilöiden velkaantumista tarkasteltaessa myös taloyhtiölainoihin liittyvät lainavastuut näkyvät luotonantajille. Tämä on tärkeää huomioida, kun Suomeen rakennetaan positiivista luottotietorekisteriä. Käytännössä tieto saataisiin tulevaisuudessa huoneistotietojärjestelmästä, jonne huoneistotietojärjestelmän jatkokehityksen myötä taloyhtiöllä olisi velvollisuus ilmoittaa tieto jyvitettävän lainan jakautumisesta osakkaiden kesken. Huoneistotietojärjestelmästä kulkisi puolestaan omistajakohtainen tieto yhtiölainoihin liittyvistä vastuista positiivisen luottotietorekisterin hyödynnettäväksi. Isännöintiliitto kannattaa tätä mallia.

Asunto-osakeyhtiölain muutoksilla helpotusta esteettömyys- ja kestävyysratkaisuihin?

Asunto-osakeyhtiölain osalta eduskunnan käsittelyssä tällä hetkellä on esteettömyyttä ja kestävyysratkaisuja koskeva muutosesitys.

Esimerkkinä Isännöintiliiton vaikuttamistyöstä tammikuussa 2023 eduskunnan ympäristövaliokunta käsittelee muutosehdotuksia ja myös Isännöintiliitto käy valiokunnan istunnossa antamassa asiantuntijalausunnon aiheesta.

Muutosehdotukset koskevat esteettömyyttä parantavien osakkaan muutostöiden toteuttamista asunto-osakeyhtiön yhteisissä tiloissa ja asumisen kestävyyttä parantavien uudistusten nopeuttamista vanhoissa asunto-osakeyhtiöissä. Isännöintiliitto lausui asiasta syksyllä ja kannatti näitä muutoksia.

Lakiluonnoksessa ehdotettiin myös osuustoiminnallisten asunto-osakeyhtiöiden perustamista, mutta tämä ehdotus poistettiin lopullisesta lakiesityksestä. Isännöintiliitto ja monet muut lausuntoja antaneet tahot vastustivat osuustoiminnallisten asunto-osakeyhtiöiden mallia sen juridisen epäselvyyden vuoksi.

Taloyhtiömaailmaan luvassa muutoksia myös EU-tasolla

Kotimaisen politiikan kentän lisäksi Isännöintiliitto seuraa tarkasti EU-lainsäädännön muutoksia. EU-tason yhteistyössä keskeinen apu on kiinteistöalan ammattilaisten eurooppalainen kattojärjestö CEPI, European Assiciation of Real Estate Professions.

Tällä hetkellä EU-tasolla valmistellaan erityisesti rakennusten energiatehokkuusdirektiivin uudistusta, joka asettaisi voimaantullessaan muun muassa selkeät aikarajat asuinrakennusten päästöttömyydelle. Käytännössä tämä tarkoittaisi uutta vaihdetta energiatehokkuuden ja hiilineutraaliuden tavoitteluun taloyhtiöissä.

Isännöintiliitto on ollut mukana vaikuttamassa direktiivin valmisteluvaiheessa osana kattojärjestö CEPIn vaikuttamista. Direktiiviehdotus on tällä hetkellä eri maiden ministerien hyväksymä ja Euroopan parlamentin käsittelyssä. Isännöintiliitto tiedottaa asiasta aktiivisesti jäsenilleen, jos direktiivi hyväksytään.

Lisäksi EU-tasolla tehdään muun muassa digitalisaatioon liittyvää yhteistyötä sekä seurataan muita lainsäädäntöhankkeita, kuten rahanpesun estämiseen liittyvää kehitystä.

Katso kaikki Isännöintiliiton antamat lausunnot

Lue myös: Näin vaikutimme keväällä 2022