Isännöitsijän rooli riitojen ennaltaehkäisyssä

Kun taloyhtiössä syntyy erimielisyyksiä, isännöitsijä on usein ensimmäinen taho, jonka puoleen käännytään neuvojen toivossa. Konfliktien ennaltaehkäisyyn keskittyvä isännöitsijä on arvokas voimavara, joka ylläpitää sopua ja voi säästää yhtiöltä pitkän pennin.

Taloyhtiöiden riitatilanteet ovat valitettavan yleisiä, ja alun perin pienetkin erimielisyydet saattavat tilanteen kärjistyessä merkittävästi rasittaa yhtiötä sekä taloudellisesti että toiminnallisesti. Konfliktitilanteiden ennaltaehkäisyssä isännöitsijän tehtäväksi muodostuu vuoropuhelun edistäminen osapuolten välillä, mikä edellyttää kykyä löytää kestäviä ratkaisuja, jotka tukevat koko taloyhtiön etua.

Tyypillisiä taloyhtiön sisäisiä riitatilanteita ovat yhtiökokouksen päätöksen moittiminen sekä kunnossapitoon ja vahinkoihin liittyvät kiistat. Oikeusprosessiin asti päätyville riidoille on tyypillistä, että riitaisuus on kytenyt yhtiössä jo pidempään ja lopulta tilanne kärjistyy esimerkiksi taloyhtiön kapinoivalle osakkaalle antaman näpäytyksen seurauksena. Edes voitto oikeudessa ei takaa yhtiölle riitaisuuden päättymistä, vaan hävinnyt osakas saattaa purkaa pettymystään vastarinnalla jatkossakin.

Olemme olleet hoitamassa lukuisia taloyhtiöriitoja, joissa on käynyt niin, että yksi sinänsä pienikin oikeusriidaksi äitynyt konflikti, jota ei ole saatu sovinnollisesti ratkaistua, on johtanut siihen, että luottamus osakkaiden ja yhtiön välillä on mennyt. Tämä vastaavasti on johtanut jatkuviin oikeustoimiin osakkaiden suunnalta yhtiön hallitukselle. Tilanne rasittaa yhtiötä huomattavasti ja voi jopa vaikuttaa yhtiön asuntojen arvoon, koska ostajat voivat vältellä riitaisia yhtiöitä.

Hyvä nyrkkisääntö onkin, että sovinto kannattaa aina, jos se on mahdollista.

Riitojen ennaltaehkäisyssä ja ratkaisemisessa selkeä ja ajantasainen viestintä on avainasemassa. Yhtiön osakkailla ei välttämättä ole syvällisempää tietoa asunto-osakeyhtiöiden toiminnasta, joten asiantunteva isännöitsijä voi jo lähtökohtaisesti vaikuttaa riitojen ennaltaehkäisyyn tarjoamalla koulutusta sekä tietoa yhtiön toiminnan kannalta tärkeistä teemoista.

On tärkeää, että osakkaiden mielipiteet ja kysymykset käsitellään asianmukaisesti. Isännöitsijä voi luoda luottamusta olemalla tavoitettavissa ja antamalla osakkaille mahdollisuuden keskustella käsiteltävistä asioista, jotta he kokevat tulleensa kuulluiksi. Erityisesti koeäänestyksissä tulee noudattaa varovaisuutta ja huolehtia, että sitä käytetään johdonmukaisesti asianmukaisiin tarkoitusperiin, jotta osakkaiden luottamus päätöksentekoprosessiin ei heikkene.

Jos kyseessä on monimutkainen tai ristiriitainen asia, isännöitsijän kannattaa ongelman tunnistettuaan suositella asiantuntijan konsultointia jo hyvissä ajoin, jotta varmistutaan päätöksen oikeudellisesta kestävyydestä. Osakkaiden, hallituksen ja muiden sidosryhmien välillä tasapainotteleva isännöitsijä toimii eturivin sovittelijana, joka havaitsee konfliktiriskit ja tarjoaa työkalut ratkaisuun jo ennen kuin ne kasvavat hallitsemattomiksi.

Teksti: Tenho Luoma-Keturi, OTM, Kiinteistölakimies

Lue lisää: kiinteistolakimies.fi

Artikkeli on julkaistu Isännöinti-lehden numerossa 6/2024.

Tällä palstalla kirjoittavat isännöinti- ja kiinteistöalan palveluntarjoajien asiantuntijat. Teksti on osa Isännöintiliiton ja Kiinteistölakimiehen kaupallista yhteistyötä. Tiedustelut: henrika.palin@isannointiliitto.fi, janne.tiitta@isannointiliitto.fi tai jenni.mahanen@isannointiliitto.fi.