Arvonlisävero nousee syyskuun 2024 alusta. Tuotteiden ja palveluiden hinta nousee, joten taloudellinen puskuri saattaa tulla tarpeeseen. Verokantamuutos ei vaadi muutoksia esimerkiksi alv-velvollisen taloyhtiön omistaman liiketilan vuokrasopimukseen – kunhan alkuperäinen sopimus on muotoiltu järkevästi.
Asunto-osakeyhtiöt eivät yleensä ole arvonlisävelvollisia, mutta ne voivat tietyissä tilanteissa hakeutua vapaaehtoisesti osin arvonlisävelvollisiksi. Näin saatetaan tehdä esimerkiksi silloin, kun osakkailla tai taloyhtiöllä on kiinteistössä liiketiloja, joissa harjoitetaan arvonlisäverollista liiketoimintaa.
Taloyhtiö hakeutuu arvonlisävelvolliseksi vain liike- tai myymälätilojen osalta. Arvonlisäverollinen osuus lasketaan usein pinta-alan mukaan. Mikäli taloyhtiön pinta-alasta esimerkiksi viidesosa on liiketiloja, joista se on hakeutunut alv-velvolliseksi, se on arvonlisävelvollinen näistä liiketiloista saamistaan tuloista. Yhtiö on myös oikeutettu tekemään alv-vähennyksiä näiden pinta-alaa vastaavalta osin, esimerkkiyhtiössä siis viidesosalta.
Tällöin taloyhtiö laskuttaa esimerkiksi liiketilojen vastikkeet ja omistamiensa liikehuoneistojen vuokrat arvonlisäverollisina.
Arvonlisäverollinen taloyhtiö voi vähentää kuluistaan arvonlisäverot siinä suhteessa kuin menot kohdistuvat liiketiloihin. Asunto-osakeyhtiö saa rahallista hyötyä alv-vähennyksistä ja tämä verollisista osakashuoneistoista säästetty raha hyvitetään yleensä vain arvonlisäverollisten tilojen osakkaille eli liiketilojen osakkeenomistajille yhtiöjärjestyksen määräämällä tavalla.
KPMG:n veroasiantuntija Marko Ojalan mukaan tällöin puhutaan niin sanotusta hyöty osakkaalle -mallista. Muut kuin liiketiloja omistavat osakkaat eivät tällöin hyödy eivätkä koe haittaa taloyhtiön arvonlisäverovelvollisuudesta.
On myös mahdollista, mutta harvinaista, että taloyhtiön saamat alv-vähennyshyödyt kohdistetaan kaikille osakkaille, ei ainoastaan liiketiloja omistaville osakkaille. Tällöin puhutaan niin sanotusta hyöty yhtiölle -mallista. Taloyhtiön omassa hallinnassa olevista verollisista liiketiloista alv-hyöty kanavoidaan kaikille osakkaille.
Alv-velvollisuus tuottaa taloyhtiölle velvollisuuden tilittää verohallinnolle arvonlisäveroa siltä osin kuin vastikkeista ja muista verollisista tuloista suoritettavat arvonlisäverot ylittävät menoista tehtävät alv-vähennykset.
Lisäksi alv-velvollisuudesta aiheutuu ylimääräisiä kirjanpitomenoja ja mahdollisia muita kuluja. Näitä eriä katetaan perimällä erillistä alv-vastiketta liiketiloja omistavilta osakkailta. Arvonlisävelvollisissa taloyhtiöissä yhtiöjärjestys kertoo, miten toimitaan niin mahdollisen alv-vastikkeen kuin alv-vähennyshyötyjen kohdentamisen suhteen. Siksi myös yhtiöjärjestys kannattaa lukea läpi, kun pohditaan verokannan muutoksen vaikutuksia.
On olemassa myös täysin arvonlisäverollisia asunto-osakeyhtiöitä, mutta ne ovat äärimmäisen harvinaisia.
Vastikepuskuri saattaa tulla tarpeeseen
Yleinen arvonlisäverokanta nousee 1.9.2024 aiemmasta 24 prosentista 25,5 prosenttiin. Miten tämä vaikuttaa arvonlisäverollisiin taloyhtiöihin?
Yksi negatiivinen vaikutus kohdistuu aivan kaikkiin taloyhtiöihin: ne maksavat enemmän palveluista ja tavaroista. Vastikepuskuri eli yhtiön vararaha saattaa tulla tarpeeseen. Mikäli säästöjä ei ole lainkaan, vastikekin voi vaatia nostoa.
Arvonlisäverollisia taloyhtiöitä isännöivän kannattaa tarkistaa, että sähköinen taloushallintajärjestelmä on ajantasainen. Vanhimmissa ja vaillinaisesti päivitetyissä kirjanpito- ja taloushallintaohjelmissa ei esimerkiksi kaikissa ole ollut mahdollisuutta syöttää arvonlisäveroprosentiksi desimaalilukua. Valtaosassa järjestelmissä ongelmaa ei ole ja verokannan muutoksen myötä ohjelmia on päivitetty kiivaasti.
Palveluiden ja tavaroiden ostojen kannalta verokantamuutos on taloyhtiölle vaivaton, sillä tavaran- tai palveluntoimittajat muuttavat laskujensa alv-prosentin uuteen syyskuun alusta alkaen. Jos hankinnat kohdistuvat syyskuuta edeltävään aikaan, laskuissa tulisi olla 24 prosentin arvonlisävero, vaikka laskutus tapahtuisi myöhemminkin. Tällöin ei ole syytä hyväksyä liian korkealla verokannalla tehtyä laskua.
Arvonlisäverollisiin laskuihin, jotka on maksettu ennen 1.9., sovelletaan 24 prosentin verokantaa. Tämä pätee, vaikka ne kohdistuisivat elokuun jälkeiseen aikaan. Muutoin pääsääntönä on, että 25,5 prosentin verokantaa sovelletaan kaikkiin palveluihin, jotka on suoritettu, tai tavaroihin, jotka on toimitettu syyskuussa 2024 tai myöhemmin. Tämä pätee niin arvonlisävelvollisten liiketilojen vastikkeisiin kuin esimerkiksi arvonlisäverollisen taloyhtiön omistamien liiketilojen kuukausivuokriin.
Muutos on kirjanpidon ja laskutuksen kannalta siten yksinkertainen, että vuokrat ja vastikkeet maksetaan yleensä oikean kalenterikuukauden aikana eli liiketilan syyskuun vuokra maksetaan syyskuussa.
Verokantamuutos tapahtuu lähes kaikille taloyhtiöille kesken tilikautta, joten samalle tilikaudelle kohdistuu sekä 24 että 25,5 prosentin arvonlisäverollisia menoja ja tuloja.
Tarkista sopimusten muotoilu arvonlisäveron osalta
KPMG:n veroasiantuntija Marko Ojalan mukaan verokantamuutos ei vaadi muutoksia esimerkiksi alv-velvollisen taloyhtiön omistaman liiketilan vuokrasopimukseen – kunhan alkuperäinen sopimus on muotoiltu järkevästi.
– Fiksusti tehty vuokrasopimus on esimerkiksi muotoa “kuukausivuokra on X euroa, johon lisätään voimassaolevan verokannan mukainen arvonlisävero”, hän sanoo.
Tämäntyyppinen muotoilu on suositeltava niin vuokrasopimuksissa kuin muissa arvonlisäverollisissa sopimuksissa. Verokannan muuttuessa ei tarvita uutta sopimusta. Liitteenä olevissa yleisissä sopimusehdoissa saattaa olla myös erillinen maininta, miten toimitaan, kun verokanta muuttuu. “Kuukausivuokra on 1 000 euroa + alv 24 %” -tyyppinen muotoilu on taas sopimusteknisesti huonompi, koska se saattaa vaatia päivityksen verokannan muuttuessa.
Taloyhtiön sopimukset kannattaa silmäillä veromuutoksen myötä läpi siltä varalta, että ne tarvitsevat ajantasaistamista.
Verokannan muutos saattaa viiveellä näkyä myös alv-vastikkeissa eli mahdollisessa liiketiloja omistavilta osakkailta perittävässä lisävastikkeessa. Alv-vastikkeen laskentatapa on määritelty yhtiöjärjestyksessä, ja verokannan muutos ei yleensä vaikuta merkittävästi alv-vastikkeeseen.
Tilinpäätöksen yhteydessä tehtävällä jälkilaskennalla määritellään alv-vastikkeen mahdollinen ali- tai ylijäämä. Jälkilaskennalla on tavanomaista suurempi merkitys verokannan muuttuessa.
Vanhoissa yhden tai kahden liikehuoneiston alv-velvollisissa kerrostaloyhtiöissä verokannan noston käytännön rahallinen vaikutus on suhteellisen pieni ja tarvittavat rutiinien muutokset kohtuullisia.
Asunto-osakeyhtiöissä verokannan muutoksen taloudellinen merkitys on suurin yhtiöissä, joissa tehdään mittavia investointeja. Suurimmat rahat liikkuvat uudiskohteissa ja esimerkiksi rakenteilla olevan taloyhtiökiinteistön arvokkaan liiketilan alv-asioiden hoitaminen edellyttää erityistä tarkkuutta alv-prosentin muututtua kesken rakentamisen.
Aiheesta muualla:
Arvonlisäverokanta nousee syksyllä – miten se vaikuttaa ara-hankkeissa?
Teksti: Kimmo Luukkonen