Liittokokous hyväksyi uudet isännöinnin eettiset ohjeet

Isännöinnin uudet eettiset ohjeet hyväksyttiin Isännöintiliiton liittokokouksessa 14. joulukuuta 2022. Eettiset ohjeet luovat hyvän isännöinnin pelisäännöt, ja muutoksilla tavoitellaan yhä avoimempaa ja vastuullisempaa isännöintiä. Uudet ohjeet tulevat voimaan 1.2.2023.

Uudet eettiset ohjeet ovat aiempaa laajemmat ja yksityiskohtaisemmat. Keskeisimmät muutokset koskevat isännöintisopimusten avoimuutta, isännöinnin riippumattomuutta taloyhtiön hankinnoissa, palkkioiden läpinäkyvyyttä, sidonnaisuuksien ilmoittamista sekä alan keskinäistä kunnioitusta isännöinnin vaihtotilanteissa ja kilpailussa.

– Uusissa ohjeissa korostuvat ne asiat isännöinnin asiakassuhteissa, joissa luottamus ja tyytymättömyys ovat olleet herkimmillään. Ohjeilla pyritään konkretisoimaan aiempaa paremmin myös asiakkaille, mitä eettinen toiminta isännöinnissä oikeasti tarkoittaa, Isännöintiliiton toimitusjohtaja Mia Koro-Kanerva sanoo.

Uusien ohjeiden mukaan isännöinnin on varmistettava, että asiakas on tietoinen isännöinnin eettisistä ohjeista. Ohjeet on myös liitettävä isännöintisopimuksiin, jotka tehdään ohjeiden voimaantulon jälkeen.

Kiinteistöliitto mukana valmistelussa

Eettisten ohjeiden uudistusta on valmisteltu vuodesta 2019 lähtien. Alkuvaiheessa työstä vastasi Isännöintiliiton jäsentyöryhmä, jonka jälkeen valmistelua jatkettiin työryhmässä, jossa olivat edustettuina Isännöintiliitto, Kiinteistöliitto ja Isännöinnin Auktorisointi ISA ry.

Työhön osallistuivat siis sekä isännöintiala että sen asiakkaita edustava edunvalvontajärjestö Kiinteistöliitto. Yhteistyö ei ollut kitkatonta, ja lopputulos on väistämättä kompromissi, Koro-Kanerva luonnehtii.

– Vaikka valmistelussa tuli esille näkökulmaeroja, meille oli tärkeää, että isännöintiala voittaa asiakkaidensa luottamuksen. Asiakas on lopulta se, joka mittaa isännöinnin eettisyyden, Koro-Kanerva perustelee yhteistyötä Kiinteistöliiton kanssa.

Näkökulmaerot koskivat Koro-Kanervan mukaan pääasiassa sitä, kuinka yksityiskohtaiset eettiset ohjeet alalle tarvitaan.

– On tärkeää, että isännöintialalla säilyy liiketoiminta- ja sopimusvapaus. Samalla mekin tunnistamme, että lisäsääntelyä tarvitaan. Uskon, että kompromisseja olisi jouduttu tekemään ilman Kiinteistöliittoakin, koska isännöintiala on niin heterogeeninen.

Lopputulos on joka tapauksessa huomattavasti aiempaa perusteellisempi, mikä näkyy jo tekstimäärässä: uusi ohjeistus sisältää yli kuusinkertaisen määrän tekstiä verrattuna edellisiin, vuonna 2011 julkaistuihin eettisiin ohjeisiin.

Uudet kirjaukset lisäävät avoimuutta ja läpinäkyvyyttä

Näin Koro-Kanerva kommentoi keskeisiä poimintoja isännöinnin uusista eettisistä ohjeista:

Sopimusten sisällöstä on kerrottava taloyhtiölle avoimesti.

– Avoimuutta lisäävät kirjaukset koskevat sekä hankintasopimuksia että isännöintisopimusta. Isännöinnin on aika ajoin käytävä läpi sopimuksia asiakkaan kanssa niin, että taloyhtiön hallitus tietää, mitä sopimuksia sen nimissä on tehty.

Isännöinnin on oltava riippumatonta hankintaverkostosta.

­– Kaikki ymmärtävät, että hyvällä isännöinnillä on hyvä verkosto. Silloin löytyy nopeasti luotettava tekijä vaikkapa kiireelliseen kylppäriremonttiin. Mutta isännöinnillä ei saa olla sidonnaisuuksia, joista se hyötyy taloudellisesti. Tämä tarkoittaa esimerkiksi maksunpalautuksia tai palkkioita.

Lisäksi ohjeisiin on kirjattu, että isännöinnin on tunnistettava ja tuotava esiin taloyhtiön hallituksen mahdolliset sidonnaisuudet ja esteellisyydet päätöksenteossa.

Isännöinnin palkkioista ja hinnoitteluperusteista on kerrottava asiakkaalle selkeästi.

– On tärkeää, että asiakas ymmärtää, mitä hän maksaa isännöinnistä. Siksi isännöinnin on jatkossa eriteltävä asiakkaalle vähintään kerran vuodessa perittyjen kiinteiden ja erillisveloitettavien palkkioiden määrät. Lisäksi hinnankorotuksille on saatava aidosti asiakkaan hyväksyntä, joko kirjallisesti tai hallituksen kokouksessa.

Kilpailijoita kohtaan on toimittava reilusti ja kunnioittavasti.

– Kirjaus tarkoittaa esimerkiksi sitä, että asiakkaan tietojen panttaaminen ei ole sallittua isännöinnin vaihtotilanteissa, ja että markkinoinnissa kunnioitetaan kilpailijoita ja toimitaan asiallisesti.

Yhteydenottoon on vastattava sovitussa tai kohtuullisessa ajassa.

– Tämä voi näyttää pieneltä jutulta, mutta asiakkaiden taholta suurimpia yksittäisiä tyytymättömyyttä aiheuttavia asioita on ollut se, että isännöitsijää ei saa kiinni. Siksi asia haluttiin kirjata erikseen ohjeisiin.

Tärkeimpänä ohjeena Koro-Kanerva pitää sitä, että isännöinnin on oltava aktiivinen ja pidettävä huolta siitä, että asiakas tuntee tekemänsä sopimukset ja niiden sisällöt.

– Sitä ei määrätä, miten tämä käytännössä tehdään. Tapa on vapaa, kunhan isännöinti huolehtii, että asiakas on tietoinen tekemistään sopimuksista.

Isännöintiliitto selvittää valvonnan siirtämistä kauppakamarin alaisuuteen

Myös isännöinnin eettisiin ohjeisiin liittyvää valvontajärjestelmää ollaan uudistamassa. Tähän asti valvonnasta ovat vastanneet Isännöinnin Auktorisointi ISA ry sekä auktorisoimattomien yritysten osalta Isännöintiliitto, eli valvonta on perustunut alan itsesääntelyyn.

– Haemme nyt ratkaisua, jossa valvonta ulkoistettaisiin keskuskauppakamarille. Sen alaisuuteen perustettaisiin uusi lautakunta, jolta sekä isännöintiyrityksen asiakkaat että kilpailijat voisivat pyytää tarvittaessa lausuntoja eettisten ohjeiden noudattamiseen liittyen, Koro-Kanerva kertoo.

Isännöinnin eettisiin ohjeisiin sekä niihin liittyviin valvonta- ja kurinpitomenettelyihin ovat sitoutuneet kaikki Isännöintiliiton jäsenyritykset sekä ISA-auktorisoidut yritykset. Riippumattomasta ja puolueettomasta auktorisoinnista vastaa Isännöinnin Auktorisointi ISA ry.

Ohjeiden ajantasaisuutta ja muutostarpeita arvioidaan jatkossa vuosittain eettisten ohjeiden toimikunnassa, jonka toimikausi on kaksivuotinen.

Liittokokouksessa päätettiin luopua varajäsenistä

Liittokokouksessa käsiteltiin ja vahvistettiin myös Suomen Isännöintiliitto ry:n sääntömuutos, jonka myötä  Isännöintiliiton hallituksen varajäsenistä luovutaan. Näin ollen Isännöintiliiton hallitukseen kuuluu jatkossa puheenjohtaja, kolme varapuheenjohtajaa sekä vähintään kuusi ja enintään yhdeksän muuta jäsentä.

Lisäksi Isännöintiliiton tilintarkastajien toimikaudeksi säädettiin liittokokousten välinen aika, kun toimikausi aiemmin oli valintaa seuraava kalenterivuosi.

Liittokokoukseen kutsutaan Isännöintiliiton jäsenet eli jäsenyhdistykset ja -yritykset. Kokous pidettiin Helsingissä ja siihen saattoi osallistua myös etäyhteyden avulla.

Tutustu uusiin eettisiin ohjeisiin

Teksti: Janne Laitinen ja Isännöinti-lehden toimitus