Takaisin
Isännöintiliitto : Taloyhtiöille : Laki ja suositukset taloyhtiöille

Laki ja suositukset taloyhtiöille

Asunto-osakeyhtiön eli taloyhtiön toimintaa ohjaavat useat lait ja suositukset, kuten asunto-osakeyhtiölaki ja yhtiöjärjestys. Isännöitsijäntodistusta säädellään myös asetuksella.

Asunto-osakeyhtiön eli taloyhtiön toimintaa ohjaavat useat lait ja suositukset.

Asunto-osakeyhtiölaki on taloyhtiömaailman keskeisin laki. Asunto-osakeyhtiölaissa määritellään taloyhtiön ja osakkaan vastuut, velvollisuudet ja oikeudet yleisellä tasolla. Jokaisen taloyhtiön oma yhtiöjärjestys puolestaan kertoo juuri sen taloyhtiön toimintatavoista. Joskus yhtiöjärjestys voi poiketa asunto-osakeyhtiölaista. 

Isännöitsijäntodistus kokoaa keskeiset tiedot taloyhtiöstä ja asunnosta. Todistusta tarvitaan esimerkiksi asuntokaupan yhteydessä. Isännöitsijäntodistus kertoo myös, jos taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä on sovittu kunnossapidosta laissa poikkeavalla tavalla. Taloyhtiön isännöitsijä kokoaa isännöitsijäntodistuksen eri tietolähteiden pohjalta. 

Asunto-osakeyhtiölakia täydentää vuonna 2016 julkaistu Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suositus, joka on valmisteltu yhteistyössä Isännöintiliiton, Kiinteistöliiton, Kiinteistöalan hallitusammattilaiset AKHA ry:n ja Oikeusministeriön kanssa. Suositus ei ole lainsäädäntöä, mutta sillä pyritään vakiinnuttamaan taloyhtiöihin hyviä käytäntöjä. Vuonna 2021 suosituksesta nostettiin 10 keskeisintä kohtaa, joiden toteuttamiseen taloyhtiöiden kannattaa kiinnittää erityisesti huomiota.  

Taloyhtiön elämään vaikuttaa myös laki asuinhuoneiston vuokrauksesta. Tämä luo pelisäännöt asuntojen vuokraamiselle. Lakia täydentää Hyvä vuokratapa -suositus. 

  • Asunto-osakeyhtiölaki ja yhtiöjärjestys

    Asunto-osakeyhtiölaki ja taloyhtiön oma yhtiöjärjestys muodostavat perustan taloyhtiön toiminnalle.

    Asunto-osakeyhtiölaissa ja yhtiöjärjestyksessä määritellään taloyhtiön ja osakkaan vastuut, velvollisuudet ja oikeudet. Asunto-osakeyhtiölaki antaa taloyhtiön toiminnalle raamit, joista yhtiöjärjestyksessä voidaan poiketa.

    Asunto-osakeyhtiölaissa on yksityiskohtaisia määräyksiä esimerkiksi: 

    Yksi asunto-osakeyhtiölain vahvimmista periaatteista on yhdenvertaisuus. Sen mukaan yhtiökokous, hallitus tai isännöitsijä eivät saa päättää tai tehdä mitään, mikä voi tuottaa yhdelle osakkaalle etua toisten kustannuksella. Kysymys on siis rajanvedosta enemmistövallan ja vähemmistöä suojaavien säännösten välillä.

    Yhdenvertaisuusperiaatteen tarkoituksena ei ole haitata päätöksentekoa, vaan estää enemmistöosakkaiden suosiminen vähemmistön kustannuksella. Tämä ei kuitenkaan tarkoita sitä, että joku hanke jää toteuttamatta, jos kaikki osakkaat eivät saa siitä suoraan etua. Tärkeintä on, että kaikilla on mahdollisuus hyötyä hankkeesta. 

  • Yhtiöjärjestys

    Yhtiöjärjestys on taloyhtiön sisäinen laki ja se pitää olla asunto-osakeyhtiölain mukaan jokaisella taloyhtiöllä. Asunto-osakeyhtiölaki mahdollistaa monin paikoin laista poikkeamisen, jos yhtiöjärjestyksessä on toisin päätetty. Tällöin noudatetaan yhtiöjärjestyksessä päätettyä tapaa. 

    Yhtiöjärjestys on hyväksytty yhtiökokouksessa ja rekisteröity kaupparekisteriin. Yhtiöjärjestyksen muuttaminen edellyttää yhtiökokouksessa aina vähintään määräenemmistöä. Vanhaa yhtiöjärjestystä noudatetaan siihen saakka, kunnes sen muuttamista koskeva yhtiökokouksen päätös on rekisteröity yhtiörekisteriin.

    Yhtiöjärjestyksessä on määritelty, millä perusteella osakkaat maksavat vastikkeita ja minkä tilojen hallintaan osakkaan osakkeet antavat oikeuden. Yhtiöjärjestyksestä voi myös selvitä, miten kunnossapidon vastuut jakautuvat osakkaan ja taloyhtiön välillä. 

    • Lisätietoa asunto-osakeyhtiölaista lisätietoa voi kysyä esimerkiksi Kiinteistöliiton neuvontapalveluista. 
    • Taloyhtiön yhtiöjärjestyksen voi tilata oman taloyhtiön sähköisestä palvelukanavasta, isännöintiyritykseltä tai kaupparekisteristä.
  • Isännöitsijäntodistus

    Isännöitsijäntodistus kokoaa tärkeät tiedot asunnosta ja taloyhtiöstä. 

    Isännöitsijäntodistus sisältää keskeisimmät tiedot taloyhtiön historiasta, taloudellisesta tilasta, yhtiön rakennuksista ja niiden kunnosta sekä tehdyistä ja suunnitelluista korjauksista. Todistus kertoo myös niistä asunnossa tehdyistä muutostöistä, jotka osakas on ilmoittanut taloyhtiölle. Lisäksi isännöitsijäntodistuksessa kerrotaan, jos taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä on sovittu kunnossapidosta laissa poikkeavalla tavalla. 

    Isännöitsijäntodistusta tarvitaan, kun: 

    • asuntoa myydään 
    • asuntoa vuokrataan 
    • haetaan lainaa 

    Asuntokaupoissa isännöitsijäntodistus saa olla enintään neljä kuukautta vanha. 

    Isännöitsijäntodistus tilataan omalta isännöintiyritykseltä. Jos yhtiössä ei ole isännöitsijää, on asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtajalla velvollisuus antaa todistus. 

    Isännöitsijäntodistuksen tyypillinen toimitusaika on enintään viikko. Tavallisesti isännöitsijäntodistuksen saa 2-4 arkipäivässä.

  • Isännöitsijän todistuksen sisältöä säätelee laki

    Asunto-osakeyhtiölaissa on säädetty isännöitsijäntodistuksen sisällöstä ja siitä, kenelle isännöitsijäntodistus voidaan antaa. Todistusta koskevassa asetuksessa on säädetty sisällöstä vielä lakia tarkemmin. 

    Isännöitsijä vastaa todistuksen sisällön oikeellisuudesta ja päivittää muuttuneet tiedot.

    Isännöitsijäntodistuksen laatiminen vaatii todistukseen sisältyvien tietojen ylläpitämistä, useita työvaiheita ja asiantuntemusta, ja siksi todistus on maksullinen. Todistuksen antamiseen liittyy myös vastuu mahdollisista virheistä. Isännöitsijäntodistuksen hinta sovitaan taloyhtiön hallituksen ja isännöintiyrityksen kesken tavallisesti isännöintisopimuksella.

  • Asunnonostajan tarkistuslista

    Isännöitsijäntodistus antaa paljon arvokasta tietoa sekä taloyhtiön että asunnon kunnosta, niihin liittyvistä kustannuksista ja riskeistä. 

    Kun olet ostamassa asuntoa, tarkista isännöitsijäntodistuksesta ainakin nämä kohdat: 

    1. Mitä korjauksia ja rakennusten kuntoa koskevia selvityksiä taloyhtiössä on tehty ja milloin? 
    2. Mitä merkittäviä korjauksia taloyhtiöön on tulossa ja milloin? Mitä korjauksia on menossa ja mikä on niiden aikataulu? 
    3. Onko taloyhtiöllä oma vai vuokratontti? Milloin vuokrasopimus päättyy? 
    4. Miten paljon taloyhtiössä maksetaan hoito-, pääoma- tai muita vastikkeita? Peritäänkö erillistä vesimaksua ja minkä perusteen mukaan? 
    5. Onko taloyhtiölle laadittu energiatodistus? 
    6. Paljonko taloyhtiöllä on lainoja ja mihin tarkoitukseen ne on otettu? Mikä on tämän huoneiston osuus lainoista? 
    7. Kuuluuko piha-alue tai autopaikka osakkaan hallintaan? 
    8. Miten ja mihin hintaan taloyhtiöltä on vuokrattavissa autopaikkoja? 
    9. Kuka on asunnon omistaja? 
    10. Millaisia remontteja asunnossa on tehty? 
  • Taloyhtiön hyvä hallintotapa –suositus

    Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suosituksen tarkoitus on edistää taloyhtiöiden avoimuutta ja parantaa asumisviihtyvyyttä. Hallintotapasuositus helpottaa asunto-osakeyhtiölain soveltamista käytännössä sekä täydentää lain vähimmäisvaatimuksia.  

    Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suositus on Kiinteistöliiton, Isännöintiliiton, Kiinteistöalan hallitusammattilaisten (AKHA) ja oikeusministeriön vuonna 2016 julkaisema suositus kaikkien taloyhtiöiden ja niissä toimivien käyttöön. Erityisesti suosituksesta on hyötyä hallituksen jäsenille ja isännöitsijöille.  

    Taloyhtiön hyvä hallintotapa –suositukseen sisältyy myös aiemmin erillisenä julkaistu Viestintäsuositus taloyhtiöille. 

    Hyvä hallintotapa –työryhmän valitsemat 10 keskeisintä suositusta  

    Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suositusta on muokattu vuonna 2021. Kehitystyöryhmän on valinnut 10 keskeisintä suositusta, joiden toteuttamiseen taloyhtiöiden kannattaa kiinnittää erityisesti huomiota.  

    Tärkeimmät suositukset liittyvät esimerkiksi taloyhtiön strategiaan, hallinnon vuosisuunnitteluun, taloyhtiön viestintään ja osakkaan käyttäytymiseen. Alta löydät tiivistelmiä suosituksista. Alkuperäiset suositukset löydät Hyvä hallintotapa -suosituksesta. 

     

    SUOSITUS 1: Taloyhtiön strategia, jossa muistutetaan pidemmän ajan tavoitteiden ja niiden toteutussuunnitelman tärkeydestä.  

    SUOSITUS 3: Yhtiökokousaika, -paikka ja osallistumistavat, jossa kerrotaan, että kokous järjestettävä niin, että osakkaat voivat osallistua ja käyttää tehokkaasti oikeuksiaan kokouksessa.  

    SUOSITUS 14: Hallituksen työjärjestys ja kokoussuunnitelma, jossa puhutaan siitä, miten hallituksen on laadittava toimintaansa varten kirjallinen työjärjestys ja kokoussuunnitelma, joiden keskeinen sisältö on selostettava ja tiedotettava osakkaille ja asukkaille.  

    SUOSITUS 15: Taloyhtiön vuosikello, jossa muistutetaan taloyhtiön toimintaan liittyvien keskeisten tehtävien sekä osakas- ja asukasviestinnän aikataulutuksesta.  

    SUOSITUS 16: Toimintakertomus, jossa kerrotaan, miten tietojen antaminen yhtiöstä ja sen toiminnasta, yhtiön hallinnosta sekä esimerkiksi energian kulutuksesta, vakuutuksista ja yhtiön strategian toteutumisesta kannattaa tehdä.  

    SUOSITUS 19: Hallituksen jäsenten perehdyttäminen ja koulutus, jossa käsitellään tehtävien huolellisen hoitamisen edellytyksiä: Hallituksen uuden jäsenen perehdyttää ensisijaisesti hallituksen puheenjohtaja, ja uuden puheenjohtajan perehdyttää yleensä edellisen hallituksen puheenjohtaja tai isännöitsijä.  

    SUOSITUS 28: Isännöintisopimus eli tarkennus siitä, että isännöintipalveluista on laadittava aina kirjallinen sopimus.   

    SUOSITUS 29: Isännöintisopimuksen käsittely hallituksessa vuosittain, jossa muistutetaan, että isännöintisopimuksen sisältö olisi käytävä aina läpi hallituskauden alussa.  

    SUOSITUS 43: Yhtiön johdon työnjako tilikauden aikaisessa viestinnässä, jossa kehotetaan, että hallitus ja isännöitsijä sopivat, miten tilikauden aikainen osakas- ja asukasviestintä järjestetään – vuosikelloa hyödyntäen.  

    SUOSITUS 58: Osakkaan huomaavaisuus, jossa muistutetaan, että osakas ottaa huoneistonsa ja taloyhtiön yleisten tilojen käytössä huomioon myös toiset osakkaat ja asukkaat.

  • Hyvä vuokratapa -ohjeistus

    Hyvä vuokratapa -ohjeistus on toimivan vuokrasuhteen pohja. Hyvän vuokratavan tarkoitus on auttaa luomaan, hoitamaan ja päättämään huoneenvuokrasuhde ongelmitta. Ohjeistus auttaa ratkomaan tilanteita, joihin osapuolet eivät ole sopineet erikseen toimintatapoja. 

    Hyvä vuokratapa -ohjeistus antaa alan järjestöjen yhdessä sopimat pelisäännöt moniin tilanteisiin, joihin laki asuinhuoneiston vuokrauksesta ei anna tarkkoja ohjeita.  

    Hyvä vuokratapa -ohjeistus selventää vuokrasopimuksen päättymiseen sekä asunnon kuntoon ja mahdollisiin remontteihin liittyviä kysymyksiä. Siinä on vinkkejä huoneenvuokrauksen koko elinkaaren lisäksi myös hyvän naapuruuden sekä asuinympäristön viihtyvyyden edistämiseen. 

    Ohjeistuksen ovat laatineet vuokralaisia, vuokranantajia, välittäjiä ja isännöintiä edustavat järjestöt yhdessä. Hyvän vuokratavan laatimisessa ovat olleet mukana RAKLI ry, Suomen Vuokranantajat ry, Vuokralaiset VKL ry, Suomen Kiinteistönvälittäjät ry, Kuluttajaliitto ry, Suomen Kiinteistöliitto ry, Asukasliitto ry, Isännöintiliitto ry, Kiinteistövälitysalan Keskusliitto ry ja Kohtuuhintaisen vuokra-asumisen edistäjät KOVA ry.