Lyhtyaikaisen vuokrauksen säänteleminen on ollut runsaasti esillä. Saamme myös jäseniltämme usein kyselyä siitä, miten heidän isännöimissään taloyhtiöissä voidaan puuttua lyhytaikaisen vuokrauksen aiheuttamiin ongelmiin. Nykylainsäädännön valossa keinot ovatkin ohuet, vaikka lyhytaikaisen vuokrauksen ongelmat tunnistetaan.
Petteri Orpon hallitusohjelmassa on lupaava kirjaus: ”Varmistetaan lyhytaikaisen vuokraustoiminnan edellytykset, mutta mahdollistetaan samalla nykyistä parempi puuttuminen havaittuihin ongelmiin.” Todellisuudessa tämä kirjaus on osoittautunut hankalaksi toteuttaa.
Tämän vuoden huhtikuussa saatiin ensimmäinen lainsäädäntöehdotus asian ratkaisemiseksi, kun ympäristöministeriö julkaisi hallituksen luonnoksen esitykseksi rakentamislain pykälän 40 muutoksesta. Pykälällä säädettäisiin asumisen ja majoittumisen määritelmistä.
Lakiesityksen mukaan kaikki vähintään neljä viikkoa kestävät vuokrasuhteet rinnastuisivat asumiseen. Tämä aikaraja selkeyttäisi jo paljon, sillä tällä hetkellä monet kunnat tulkitsevat alle kolmen kuukauden mittaisen vuokrasuhteen, jossa asukas ei ole kirjoilla asunnossa, rinnastuvan hotellimaiseen majoittamiseen. Ihmisillä on kuitenkin tarve alle kolmen kuukauden mittaiseen asumiseen esimerkiksi työkeikkojen, putkiremonttien ja muiden syiden takia.
Myös oman asunnon lyhytaikainen vuokraus olisi luonnoksen mukaan aina sallittua. Pääasiallisena kotina käytettävän asunnon laittaminen lyhytaikaisesti vuokralle esimerkiksi asukkaiden matkojen, lomien tai tiettyjen tapahtumien ajaksi ei yleensä ole ongelma viranomaisten, taloyhtiön tai naapureiden kannalta.
Näissä tapauksissa mahdolliset ongelmat ovat väliaikaisia ja lyhytkestoisia, koska asunto on pääasiassa koti. Yksittäisten häiriötä aiheuttavien vieraiden vierailut ovat lyhytkestoisia. Vuokraajalla, joka on asunnon pääasiallinen asukas, on suuri intressi kohdistaa asuntoa rauhallisille asujille, sillä hän voi menettää kotinsa, jos häiritsevää elämää vietetään toistuvasti.
Mitä on ammattimainen lyhytvuokraus?
Pykäläluonnoksesta jäi uupumaan Isännöintiliiton näkökulmasta se tärkein eli sen määritteleminen, mitä on ammattimainen lyhytvuokraus tai majoitustoiminta. Lausuntopalaute pykälästä olikin sen verran murskaavaa, että valmisteluun otettiin aikalisä ja pykälää valmistellaan uudelleen.
Lyhytaikainen vuokraus on Suomessakin tullut jäädäkseen ja se täyttää monia tarpeita, joihin esimerkiksi hotellimajoittuminen tai perinteinen vuokrasuhde ei vastaa. Taloyhtiön näkökulmasta on kuitenkin valtava ero siinä, onko jokin asunto kerran kesässä lyhytvuokrauksen kohteena vai vaihtuuko vieraat pahimmillaan joka yö, jolloin se on käytännössä ammattimaista majoitustoimintaa. Erittäin hankalaa taloyhtiön näkökulmasta on se, jos samassa rapussa on useampia huoneistoja jatkuvasti lyhytvuokrauksessa.
Ongelmien ratkominen taloyhtiön keinoin on hankalaa, kun omistajan sijaan toiminta voi olla ulkoistettu majoitusoperaattoreille.
Ammattimaisessa majoitustoiminnassa asunto on hankittu (ostettu tai vuokrattu) pääasiallisesti lyhytaikaista majoitustoimintaa varten. Tällaisen huoneiston käyttöä ei voi verrata kotina käyttämiseen vaan hotellihuoneeseen. Toiminnan tarkoituksena on voiton tuotto ja sisäsyntyistä kannustinta naapureiden huomioon ottamiseen asukasvalinnassa ei ole samalla tavalla kuin pitempiaikaisessa vuokrauksessa erityisesti, jos asunnon omistajan ja majoittujan välissä on lukuisia operaattoreita. Ongelmien ratkominen taloyhtiön keinoin on hankalaa, kun omistajan sijaan toiminta voi olla ulkoistettu majoitusoperaattoreille.
Nykyiset keinot puuttua tilanteeseen eivät riitä
TOP 10 -kuntien rakennusvalvonnat ovat tehneet oman ohjeistuksensa siitä, milloin asuinhuoneiston hallinnan luovuttamista pidetään rakennusvalvonnan toiminnan kannalta luvanvaraisena majoitustoimintana eikä esimerkiksi yksityishenkilön oman kodin lyhytaikaisena ja satunnaisena vuokrauksena. Tämä ohjeistus ei kuitenkaan riitä ratkaisemaan taloyhtiöiden ongelmia.
Tällä hetkellä kunnan rakennusvalvonta voi määrätä lopettamaan majoitustoiminnan taloyhtiössä siksi, että rakennusluvassa rakennus on tarkoitettu asumiseen eikä majoitustoimintaan. Tällöin rakennusvalvonta yleensä asettaa maankäyttö- ja rakennuslain nojalla uhkasakon osakehuoneiston omistajalle, rakennuksen ja kiinteistön omistajalle sekä majoitusoperaattorille. Uhkasakko taloyhtiölle saattaa olla kymmeniätuhansia euroja.
Asunto-osakeyhtiölaissa ei ole mitään määritelmää siitä, kuinka laajasti lyhytaikaista majoitustoimintaa pitää asunnossa harjoittaa, että kyseessä on oleellisesti käyttötarkoituksen vastainen käyttö.
Tällä hetkellä taloyhtiön ainoa keinoa puuttua tilanteeseen on huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan. Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiökokous voi päättää osakehuoneiston hallintaanottamisesta, jos huoneistoa käytetään oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksen käyttötarkoitusta.
Asunto-osakeyhtiölaissa ei ole kuitenkaan mitään määritelmää siitä, kuinka laajasti lyhytaikaista majoitustoimintaa pitää asunnossa harjoittaa, että kyseessä on oleellisesti käyttötarkoituksen vastainen eli asumisesta poikkeava käyttö. Ymmärrettävästi taloyhtiöt eivät ole halukkaita testaamaan oikeudessa asti, mikä määrä lyhytvuokrausta on riittävä hallintaanotolle. Oikeudenkäynteihin liittyy aina riski merkittävistä kustannuksista, jos oikeudessa tulkittaisiinkin käyttötarkoituksen vastaista käyttöä eri tavalla kuin yhtiö on sitä tulkinnut.
Taloyhtiöillä ei ole siis tosiasiallisesti mitään keinoa puuttua osakkaan omistamassa osakehuoneistossa tapahtuvaan lyhytaikaiseen majoitustoimintaan, sillä lakiin perustuva hallintaanottoperuste on liian tulkinnanvarainen ja soveltamiskynnys korkealla. Taloyhtiö ei kuitenkaan vapaudu rakennusvalvonnan määräämästä uhkasakosta, joten tilanne on hyvin hankala.
Mikä avuksi?
Isännöintiliitto katsoo, että koska rakentamislaki määrittää viranomaisen toimintaa, olisi rakentamislaissa selkeästi määriteltävä, mitä on ammattimainen lyhytvuokraus – erotuksena satunnaisesta lyhytvuokrauksesta.
Taloyhtiön tilanteen helpottamiseksi asunto-osakeyhtiölakiin tulisi saada samanlainen määritelmä, jotta taloyhtiö ja rakennusvalvonta voivat arvioida tilannetta samoilla kriteereillä. Näin vältytään ristiriitaisilta tulkinnoilta ja uhkasakoilta, jotka jäävät taloyhtiön maksettavaksi.
Isännöintiliitto katsoo, että rakentamislaissa olisi selkeästi määriteltävä, mitä on ammattimainen lyhytvuokraus.
Kun sekä rakentamislakiin että asunto-osakeyhtiölakiin saadaan yhtenevä määrittely ammattimaisesta lyhytvuokrauksesta, asunto-osakeyhtiölakiin voitaisiin lisätä hallintaanottoperusteeksi ammattimaisen lyhytvuokrauksen harjoittaminen. Näin yhtiö voisi aidosti lopettaa ammattimaisen lyhytvuokraustoiminnan.
Ammattimaisen lyhytvuokrauksen määrittely ei ole yksinkertaista ja TOP 10 -kuntien ohjeistuksissa on hyviä elementtejä. Osa toimijoista ehdottaa, että vuokrattavien kohteiden lukumäärä määrittelisi sitä, onko toiminta ammattimaista vai ei, mutta Isännöintiliiton näkökulman mukaan se ei voi olla ratkaiseva tekijä.
Tilannehan voisi olla se, että lyhytaikaista vuokrausta harjoittavien henkilöiden ”sallittu määrä” kohteita osuukin samaan rappuun ja ongelmiin ei voikaan puuttua. Ennemminkin pitäisi tarkastella vuokraustoiminnan tyyliä ja ottaa huomioon myös useiden vuokraajien toiminnan yhteisvaikutukset. Taloyhtiöillä pitäisi olla keinot puuttua vuokraustoimintaan vähintään silloin, jos viranomaisen toimenpidekynnys ylittyy ja taloyhtiötä uhkaa sakkoseuraamus osakkaiden harjoittaman lyhytvuokrauksen takia.