Ennakointi on paras lääke kriisiin

Miten ehkäistään taloyhtiön talousongelmia? Varautumalla korjauksiin ajoissa, sanoo taloyhtiön konkurssin läheltä nähnyt isännöitsijä.

Euroopan energiakriisi, korkojen nousu ja valtoimenaan laukkaava inflaatio pistävät nyt taloyhtiöitä tiukoille. Isännöintiliitto arvioi elokuussa, että hintapaineiden takia hoitovastikkeet nousevat tänä vuonna noin kymmenen prosenttia. Kysyimme kiinteistöjuridiikan, hallinnon ja isännöinnin ammattilaisilta, mitä taloyhtiöissä kannattaa tehdä, jotta vältetään talouden kriisiytyminen.

Kysyimme myös konkurssiin ajautuneen taloyhtiön isännöitsijältä, millainen kokemus asunto-osake­yhtiön alasajo on isännöintiyrityksen näkökulmasta.

Vesivahinko oli lopun alku

Pienessä pohjoissavolaisessa Kaavin kunnassa sijaitseva Asunto-osakeyhtiö Kaavin Koulutie 1 asetettiin konkurssiin elokuussa 2022. Yhtiössä oli 12 asuntoa.

Konkurssi oli monen tekijän summa, kertoo isännöitsijä Sirpa Ihanus Retta Isännöinnistä. Taloyhtiö oli hänen asiakkaansa muutaman vuoden ajan. Nyt isännöintiyritys on yksi konkurssipesän velkojista.

Ongelmat alkoivat kasautua keväällä 2021. Viemäri­tukoksen avaaminen aiheutti vesivahingon, jonka seurauksena talossa todettiin akuutti tarve putkiremontille. Myös lämmitysjärjestelmä olisi pitänyt korjata. Pankki ei kuitenkaan myöntänyt lainaa.

Osa vuokralaisista häipyi, mikä vaikeutti tilannetta entisestään. Pankkien suhtautumiseen vaikuttivat Ihanuksen mukaan yhtiön korjausvelka, talon sijainti ja arvo sekä se, että yhtiössä oli paljon sijoittajaosakkaita.

– Pankit olettavat, että asunnot ovat sijoittajien bisnestä, eikä sellaista lähdetä rahoittamaan.

Vastikkeita oli rästissä

Taloyhtiön tilanne oli jo lähtökohtaisesti heikko, Ihanus kertoo. Osa osakkaista oli jättänyt vastikkeitaan maksamatta, eikä niitä ollut saatu perittyä yhtiölle ulosotossakaan. Yksi asunto oli jouduttu ottamaan yhtiön hallintaan.

– Yhtiö oli elänyt kädestä suuhun jo pitkään.

Hoitovastike oli kuitenkin alueeseen nähden jo valmiiksi varsin suuri, Ihanus kertoo.

Yhtiö käytti vähiä varojaan korjauksiin saadakseen käyttökieltoon joutuneen rapun asuntoja takaisin käyttöön. Ilman lainaa isot remontit jäivät kuitenkin tekemättä. Rahat loppuivat kesken, ja laskuja alkoi jäädä rästiin. Yhtiön hallitus totesi heinäkuussa 2022 taloyhtiön maksukyvyttömäksi ja päätti hakeutua konkurssiin.

– Se oli hallitukselta kova päätös, ja osakkaille ratkaisu oli järkyttävä. Se tarkoitti omaisuuden nollaamista, Ihanus sanoo.
Ihanukselle jäi erityisesti mieleen yli 90-vuotias rouva, joka oli ostanut talosta asunnon.

– Hän oli sijoittanut rahansa asuntoon sillä ajatuksella, että asuu siinä loppuikänsä. Kuulin, että hän muutti vuokra-asuntoon. Henkilökohtaisesti tällaiset tapaukset jäävät vaivaamaan mieltä, vaikka muuta vaihtoehtoa ei olisikaan.

Kova paikka isännöitsijällekin

Isännöitsijällä oli konkurssiprosessissa iso rooli. Ihanus sanoo, että raskain vaihe oli konkurssipäätöksen valmistelu. Ensin piti tehdä välitilinpäätös, jossa katsottiin madonlukuja: paljonko on rästejä, paljonko korjausvelkaa, millainen on yhtiön taloudellinen tilanne. Sen pohjalta hallitus teki ratkaisunsa.

Kun päätös konkurssiin hakeutumisesta oli tehty, Ihanus laati yhtiön puolesta konkurssihakemuksen käräjäoikeudelle.
Isännöitsijän velvollisuudet taloyhtiölle päättyvät, kun tuomioistuin asettaa yhtiön konkurssiin. Konkurssipäätöksen jälkeen Ihanus on kuitenkin avustanut pesänhoitajaa muun muassa toimittamalla yhtiötä koskevia tietoja.

– Konkurssi ei ollut sinänsä iso työ isännöitsijälle. Mutta kun sellaiseen ei ole rutiinia, niin kyllä se vaati opettelua. Tämä oli itselleni ensimmäinen kerta.

Ihanuksen mukaan konkurssille ei löydetty muita vaihtoehtoja. Esimerkiksi taloyhtiön saneerausmenettelylle ei olisi ollut hänen mukaansa edellytyksiä.

– Tulevaisuuden ennuste oli sen verran synkkä, että lisäajan hankkiminen ei olisi ollut kannattavaa.

Vaakakupissa painoivat myös kasvavat sähkö- ja lämmityskulut.

– Oli tiedossa, että hinnat nousevat. Talous olisi kiristynyt entisestään, ja hoitovastikkeita olisi pitänyt korottaa kohtuuttoman paljon.

Ihanus kertoo halunneensa tuoda tapauksen julkisuuteen herätelläkseen taloyhtiöitä.

– Korjausvelan ei pidä antaa kasaantua. Korjauksiin varautuminen pitää aloittaa hyvissä ajoin, oli kyseessä uusi tai vanha talo. Liian usein osakkaat ajattelevat, että korjataan sitten kun on pakko.

Osakkaat tietoisiksi kulutuksesta

Mitä isännöitsijät voivat sitten tehdä, jotta talouskriisiin ei ajauduttaisi taloyhtiöissä? OP Kodin kehityspäällikkö Henrik Tuhkanen nostaa esille energiatehokkuuden parantamisen ja kulutustietoisuuden lisäämisen, jotta hoitokulut pysyvät aisoissa.

– Asiantuntija kannattaa pyytää varhaisessa vaiheessa arvioimaan rakennuksen energiatehokkuutta. Esimerkiksi sisälämpötilojen säätämisellä ja lämpövuotojen korjaamisella voi jo saada paljon aikaan.

Tärkeää on myös saada asukkaat heräämään siihen, paljonko talo kuluttaa energiaa. Moni on jo herännytkin.

– Jos kaksi vuotta sitten osakkailla ei ollut useinkaan käsitystä, millaisia ovat taloyhtiön sähkölaskut, niin nyt se kiinnostaa yllättävän monia.

Esimerkiksi OP Koti tarjoaa asiakkailleen talous- ja kulutusseurantaraportteja verkkopalvelussa, johon hallituksen jäsenillä on pääsy. Lisäksi OP Koti on jakanut asukkaille energiansäästövinkkejä asukastiedotteissa.

Tuhkanen painottaa pitkäjänteisyyttä kunnossa­pidossa. Kunnossapitotarveselvitys edellyttää tulevien remonttien kartoittamista viiden vuoden aikajänteellä.

– Meillä isännöitsijät suosittelevat, että varautumista katsotaan kymmenen vuotta eteenpäin. Ettei käy niin, että esimerkiksi kattoremontti on maksettava täysin lainarahalla.

Riittävästä puskurista huolehdittava

Ykkösasia varautumisessa on taloyhtiön talouden seuranta, sanoo taloyhtiöiden hallitusammattilainen ja Suomen vuokranantajat ry:n aluepäällikkö Pasi Orava. Useimmissa taloyhtiöissä varautuminen perustuu käytännössä osakkailta kerättyihin hoito- ja pääomavastikkeisiin. Orava painottaa, että taloyhtiön tilinpäätöksen tärkein osio on vastikelaskelmasivu.

Orava suosittelee, että jokaisessa taloyhtiön hallituksen kokouksessa käytäisiin läpi yhtiön taloudellinen tilanne, mukaan lukien vastikerästit.

– Hallituksen pitää päättää, miten rästeihin puututaan, etteivät ne pääse ryöpsähtämään.

Oravan edustamissa taloyhtiöissä on tapana, että rästeihin puututaan jo ensimmäisen kuukauden jälkeen ottamalla yhteys osakkaaseen. Toisesta kuukaudesta rapsahtaa osakkaalle taloyhtiön kirjallinen huomautus ja myöhemmin varoitus. Varoitus on lakisääteinen menettely, jonka jälkeen yhtiökokous voi päättää asunnon hallintaanotosta.

– Yleensä varoitus saa osakkaan toimimaan, Orava sanoo.

Hoitovastikkeissa suositus on, että kassaan kerättäisiin ylijäämää 2–3 kuukauden hoitovastikkeita vastaava summa. Tänä vuonna moni taloyhtiö on joutunut korottamaan hoitovastikkeitaan kesken tilikauden nopeasti kasvaneiden energiakustannusten takia. Korkojen nousu puolestaan aiheuttaa korotuspaineita pääomavastikkeisiin, jos yhtiöllä on lainaa.

Korotuksista voi päättää etukäteen

Orava suosittelee kirjaamaan talousarvioon, että taloustilanteen vaatiessa hallitus voi kerätä enimmillään kahden kuukauden hoito- tai pääomavastikkeita vastaavan ylimääräisen summan. Kun kassassa on tarpeeksi vastikeylijäämää ja äkillisiin muutoksiin on varauduttu talousarviossa, yhtiön ei tarvitse päättää vastikkeiden korottamisesta yllättäen kesken vuoden.

– Silloin on etukäteen päätetty, että budjetissa on joustoa pari kolme kuukautta. Sellaisia sähkölaskujen korotuksia tuskin tulee, että ne söisivät puskurin vuodessa kokonaan pois.

Näin yhtiö voi suunnitella talouttaan normaalissa syklissä, jossa hoitokuluja ja korkomenoja tarkastellaan vuosi kerrallaan. Isompiin korjausinvestointeihin, kuten muutaman vuoden päässä odottavaan putkiremonttiin, kannattaa Oravan mukaan varautua päättämällä ajoissa erillisestä remonttivastikkeesta.

Se on syytä myös erottaa tilinpäätöksessä ja toimintakertomuksessa normaalista hoitovastikeylijäämästä.

– On reilu ja hyvä tapa selittää osakkaille, miksi tilinpäätöksessä on ylimääräistä vaikkapa 8 000 euroa. Kun tulee remontin aika, harva osakas harmittelee, että rahaa kerättiin säästöön.

Kiinteistön voi yrittää myydä

Konkurssi on viimesijainen keino. Hyvä ratkaisu se ei ole, koska silloin osakkaat menettävät omaisuutensa.

– Se voi olla ainoa vaihtoehto siinä tapauksessa, että yhtiö ei saa mistään tuloja lainojensa ja muiden kulujensa kattamiseen, ja jos esimerkiksi kiinteistön myyminenkään ei kannata, sanoo asianajaja Mika Backman Eversheds-asianajotoimistosta.

Taloyhtiö voi yhtiökokouksen määräenemmistöpäätöksellä myydä koko kiinteistön esimerkiksi rakennus-
liikkeelle purkavaa täydennysrakentamista varten. Päätökseen vaaditaan vähintään neljän viidesosan kannatus yhtiökokouksessa.

Varhainen saneeraus vaihtoehto konkurssille

Taloyhtiö voi yrittää välttää konkurssin hakeutumalla yrityssaneeraukseen, sanoo asunto-osake­yhtiö- ja kiinteistöjuridiikkaan erikoistunut asianajaja Mika Backman Eversheds-asianajotoimistosta.

Saneerausmenettely on mahdollinen asunto-osakeyhtiöille, mutta Backmanin tiedossa ei ole toistaiseksi yhtäkään tapausta. Heinäkuun alussa 2022 voimaan astunut yrityssaneerauslain muutos tarjoaa taloyhtiöille uuden vaihtoehdon, varhaisen saneerausmenettelyn.

– Etuna on, että varhaisen saneerausmenettelyn kesto on lyhyempi ja siihen on helpompi päästä. Kun tilanteeseen puututaan ajoissa, on todennäköisempää, että saneeraus onnistuu, Backman sanoo.
Saneeraus suojaa velkojilta, sillä velallinen asetetaan yleensä perintäkieltoon. Esimerkiksi urakoitsija tai sähköyhtiö eivät voi karhuta saataviaan sen aikana.

– Saneeraus ei ole mikään keplottelukonsti, vaan se voi antaa lisäaikaa esimerkiksi rahoitusasioiden hoitamiseen.
Saneerauksessa velkojat arvioivat, onko järkevämpää esimerkiksi antaa osa veloista anteeksi ja pidentää maksuohjelmaa kuin päästää yhtiö konkurssiin. Saneerauksen aloittamisesta ja saneerausohjelman vahvistamisesta päättää tuomioistuin.

Teksti Janne Laitinen

Kuvat Petra Tiihonen