Hallitun kaaoksen ohjaksissa

Korjaushankkeet etenevät harvoin täysin niin kuin on suunniteltu. Terhi Jokisen mukaan remontit onnistuvat, kun ne valmistellaan perusteellisesti ja asukkaat pidetään ajan tasalla.

Terhi Jokinen päätyi taloyhtiöiden hyväksi hengeksi monen sattuman kautta. Hortonomina työskennellyt, kielitaitoinen Jokinen värvättiin kiinteistöalalle vuosi­tuhannen vaihteessa. Viitisentoista vuotta hän rakennutti ja korjautti liikekiinteistöjä. Perhesyistä Jokinen muutti pääkaupunki­seudulta Ouluun ja aloitti äitiysloman jälkeen uuden uran taloyhtiöiden isännöitsijänä.

OIT Isännöinnissä työskentelevä Jokinen voitti marraskuussa Isännöitsijä 2021 -palkinnon. Hänet tunnetaan helposti lähestyttävänä ihmisenä, jolla on hallussa sekä sana että talotekniikka.

– Persoonana hän on valloittava ja hymyilevä, luo hyvää henkeä taloyhtiöön, Asunto Oy Kotikoskelan hallituksen puheenjohtaja Jukka Puustinen mainitsee.

Jokisen työtavat ovat osoittautuneet poikkeuksellisen toimiviksi: kun hän on hallituksen tukena, remontit tehdään täsmällisesti eikä rahaa kulu hukkaan.

– Hoidan taloyhtiöiden remontit niin kuin haluaisin asukkaana asian hoituvan, Jokinen tiivistää ideologiansa.

Hallitus on kultaa

Jokisen mukaan hallitus on taloyhtiön sydän. Kun se innostuu korjaushankkeesta, asiat rullaavat ja osakkaat tukevat päätöksiä.

– Olen ollut onnekas, sillä hoitamissani yhtiöissä on ihanat, aktiiviset hallitukset ja puheenjohtajat, joiden kanssa on aidosti mukavaa tehdä työtä, hän tunnustaa.

Palkittu isännöitsijä kertoo, että kaikessa korjaustyössä tärkein vaihe on valmistelu. Aivan aluksi kannattaa pallotella ideat perusteellisesti sekä hallituksessa että hallituksen ja isännöitsijän kesken.

– Oma tapani on heti alusta asti ottaa suunnitteluun mukaan sekä aikalinja että rahoitus. Linjaan hallitukselle, että näin kauan suunnitellaan ja tässä on yhtiökokous, jossa päätetään. Liitän mukaan rahoituksen. Katson, onko yhtiöllä aiempia lainoja ja ajattelen osakkaiden maksukykyä, Jokinen sanoo.

Ahkera tiedotus on yksi korjaushankkeiden kulmakivistä. Osakkaat vastustavat suuria remontteja lähinnä siksi, että he eivät tiedä tarpeeksi. Isoista töistä on selkeintä järjestää erillinen infotilaisuus tai ylimääräinen yhtiökokous. Tiedon ja ajan myötä epäröijät muuttuvat kannattajiksi.

Huono viestintä ärsyttää

Jokisen mukaan yksikään korjaushanke ei etene suunnitelman mukaan. Aina tapahtuu jotain odottamatonta. Isännöitsijän on oltava tyyni kallio sekasorron keskellä.

Urakoitsijat lupaavat aina tiedottaa osakkaille ja asukkaille kaikesta perusteellisesti. Yhtä säännönmukaisesti lupaus unohtuu. Siksi isännöitsijän ja hallituksen jatkuva oma tiedonvälitys on elintärkeää.

– Huono tiedotus aiheuttaa yhdeksän­­kymmentä prosenttia asukkaiden ja osakkaiden ärsyyntymisestä, hän
lisää.

Tiedotuksen lisäksi Jokinen pitää tärkeänä remonttihankkeiden taloudellista seurantaa. Jostain syystä taloyhtiötöissä budjetteja ylitetään paljon huolettomammin kuin liikekiinteistöpuolella.

– Luon itse heti remontille taloudellisen seurannan, joka raportoidaan hallitukselle kuukausittain. Olen todella tarkka rahankäytöstä. Jos tulee yllätyksiä, hallituksen pitää saada tietää heti lisäkulusta, Jokinen kertoo.

Jaa iso kakku pieniin paloihin

Kun korjattavaa on paljon, työt kannattaa usein jakaa pienempiin, helposti hallittaviin osiin.

Jokinen on isännöinyt keväästä 2019 Asunto Oy Kotikoskelaa. Se on vuonna 1969 valmistunut oululainen kolmen kerrostalon yhtiö. Kotikoskelassa korjaukset jaksotettiin moniksi pieniksi hankkeiksi neljälle eri vuodelle.

– Kotikoskela on siinä mielessä tyyppi­esimerkki Suomen kiinteistökannasta, että siellä ei oltu juuri tehty ennakoivia korjauksia. Onneksi hallitus oli valveutunut ja ymmärsi, että asialle oli aika tehdä jotain, hän sanoo.

Uusimistarpeita riitti: sähköjärjestelmän peruskorjaus, antennijärjestelmä, tietoliikennekaapelointi, ikkunat, ovet, ilmanvaihto ja lämmitys, pesutupien ja saunojen uudistus ja pintojen yleinen ehostaminen.

Terhi Jokinen laati korjauksia varten tarkan toteutussuunnitelman. Siihen oli kirjattu kuukausittainen korjausten aikajana vuoden 2020 puolivälistä vuoden 2023 loppuun.

Omille riveilleen oli eritelty kaikki kymmenet tarvittavat palaset: suunnittelut, yhtiökokoukset, toteutukset, kuukausitiedotukset, talousasiat ja byrokratia. Kun suurhanke lohkottiin siivuihin, kokonaisuus muuttui hallittavaksi ja jokaiselle osa-alueelle kyettiin varaamaan runsaasti suunnittelu- ja toteutusaikaa. Kullekin osatyölle arvioitiin oma budjettinsa, mikä helpotti kulukuria.

Kevään 2020 infotilaisuudessa enemmistö kannatti korjauksia lämpimästi; niitä vastusti pieni kovaääninen vähemmistö. Päättävissä kokouksissa hallitus sai kokonaisuudelle yksimielisen hyväksynnän. Kaikille remonteille värvättiin sama projektijohtaja.

Riittävästi aikaa suunnitteluun

Nyt kerrostaloista on vaihdettu muun muassa ikkunat ja remontoitu ilmanvaihtoa ja lämmitystä. Etenemisestä on tiedotettu joka kuukausi.

Kaikki on sujunut melko hyvin ja budjetissakin on pysytty. Ennakkoon hankalin osuus eli sähköjärjestelmän uusinta on suunnittelun loppusuoralla.

– Suunnitteluun pitää aina varata kunnolla aikaa. Esimerkiksi Kotikoske­lassa pitää sähköjärjestelmän uusinnan yhteydessä päättää, modernisoidaanko lukitus, halutaanko saunoihin ja pesutupiin sähköinen varausjärjestelmä ja uusitaanko vesimittarien etäluenta-anturit. Kun asioita tehdään monta kerralla, yhden suunnittelijan tietotaito ei edes riitä kaikkeen, Jokinen sanoo.

Teksti: Kimmo Luukkonen, Kuvat: Antti J. Leinonen

Näin ajattelen:

Tutkinto kaikille isännöitsijöille

Terhi jokinen kaipaa alalle osaamista. Hänellä on itsellään muun muassa isännöinnin perustutkinto ja teknisen isännöitsijän tutkinto.

– Alalla toimii ihmisiä, joilla ei ole perustavanlaatuistakaan osaamista ja joilla on sama nimike kuin itselläni. Olisi hyvä löytyä tapoja erotella toimijoita esimerkiksi koulutuksen mukaan. Nyt isännöitsijän todellisen pätevyyden selvittäminen vaatii taloyhtiön hallituksilta aktiivisuutta. Koulutukset ja tutkintovaatimukset lisäisivät ammattiosaamisen tasoa ja asiakastyytyväisyyttä.