Putkiremontti syntyi yhteistyönä

Helsinkiläisen Asunto Oy Puotilantie 8:n remontti palkittiin vuoden 2022 linjasaneeraushankkeena. Työ toteutettiin yhteistoimintamallina, jossa urakoitsija osallistui myös suunnitteluun.

Jo ennen palkittua linjasaneerausta Asunto Oy Puotilantie 8:aa oli hoidettu pitkäjänteisesti ja ennakoivasti. Korjauksia oli rytmitetty järkevästi. Julkisivut oli aikoinaan kunnostettu etupainotteisesti, jotta yhtiöllä oli aikaa valmistautua tulossa olevaan putkiremonttiin. Sitä varten oli tehty säännöllisiä kuntokartoituksia ja suunnitteluun oli varattu erikseen rahaa.

Joka yhtiökokouksessa osakkaat pidettiin tarkasti ajan tasalla korjaustarpeista. Kun lopullinen päätös suurremontista tehtiin, asukkaita oli valmisteltu uutiseen vuosien ajan.

Yhtiön hallituksessa oli myös omasta takaa vankkaa kiinteistötietoa, sillä neljännesvuosisadan puheenjohtajana ­toiminut Gunnar Åström on rakennusalan ammattilainen.

Remonttipäätöksien tukena hallituksella oli osakaskyselyn perusteella laadittu strategia, joka määritteli yhtiön kehityksen ja ylläpidon päälinjat. Tavoitteena on olla alueen halutuin yhtiö.

Strategia ohjasi korjausratkaisuja esimerkiksi siinä, että yleiset tilat uusittiin perusteellisesti. Ajatuksena on, että edustavat yleiset tilat kasvattavat asumisviihtyisyyttä, asuntojen arvoa ja yhtiön haluttavuutta.

Perinteisin korjausmenetelmin toteutettu linjasaneeraus kesti yhteensä reilun vuoden. Putkien ja märkätilojen uusinnan ohessa tehtiin yleisten tilojen laaja peruskorjaus, uusittiin sähköt, tietoliikenne ja asennettiin rakennusautomaatiojärjestelmä.

Pihan salaojat kunnostettiin.

Heti linjasaneerauksen valmistuttua käynnistyi energiaremontti: yhtiö siirtyi kaukolämmöstä maalämpöön. Maalämpökaivot mahtuivat tontille, vaikka alla kulkee metrolinja. Maalämmön ja energiatehokkuutta parantaneen kiinteistöremontin myötä taloyhtiö sai mittavan energia-avustuksen ARA:lta.

Putkiremontin ohessa sähköliittymä ja -keskukset uudistettiin niin, että järjestelmän kapasiteetti mahdollistaa tarvittaessa sähköautojen latauspisteet ja aurinkopaneelien asennukset katoille. Työt valmistuivat koronasta huolimatta ajallaan ja pysyivät budjetissa.

Me-henkeä luomassa

Remontti toteutettiin yhteistoiminta­mallilla, jossa urakoitsija otettiin mukaan urakkaan jo toteutussuunnitelmaa laadittaessa.
Menettelyssä asunto-osakeyhtiön palkkaama suunnittelija tekee ensin hankkeen luonnossuunnitelman ja sitten urakoitsijat kilpailutetaan sen perusteella.

Kun toteutussuunnitelmaa laaditaan, urakoitsija on apuna työssä konsultti­sopimuksella. Taloyhtiö pystyy vielä vaihtamaan

urakoitsijaa itse remonttiin, jos yhteistyö ei suju. Kumppanuushankkeissa urakoitsija ja suunnittelija saatetaan palkita kannustepalkkioilla esimerkiksi laadusta tai aikataulussa tai budjetissa pysymisestä. Puheenjohtaja Gunnar Åströmin mukaan yhteistoimintamalli osoittautui hyvin toimivaksi.

− Oli todella hyödyllistä saada urakoitsijan asiantuntemus käyttöön jo suunnitteluvaiheessa. He paransivat ja varmistivat suunnitelmien toteutettavuutta. Kun urakoitsija oli jo syvällisesti hankkeessa mukana, niin myös toteutus lähti liikkeelle hyvin joustavasti. Hankkeessa syntyi jo suunnittelun loppuvaiheessa hyvä me-henki: suunnittelijat, rakennuttajakonsultti, valvojat, toteuttajat ja taloyhtiön hallitus tekivät työtä yhdessä. Mielestäni tämä edistää hyvää rakentamiskulttuuria, Åström sanoo.

Korjaushankkeen pääsuunnittelijana toiminut Swecon Jussi Jaakola kertoo, että yhteistoimintamallin vaatima huolellinen ennakkovalmistelu lisää jonkin verran suunnittelukustannuksia, mutta toteutusvaihe nopeutuu ja tehostuu.

Tunnista riskit

Kun saneerausta suunniteltiin, hankkeesta tehtiin tarkka riskianalyysi. Sen pohjana oli suunnittelijan tietopankki satojen vastaavien kohteiden urakka-aikaisista yllätyksistä.

Analyysissa pohdittiin, mitä lisätöitä aiheuttavia ongelmia kiinteistöstä saattaa löytyä. Listaa tarkennettiin keskusteluissa urakoitsijan ja taloyhtiön hallituksen kanssa. Suunnittelussa mietittiin ratkaisuja, jos riskit toteutuvat. Suuri osa lisätöistä hinnoiteltiin jo ennalta.

Vanhojen kiinteistöjen korjauksissa syntyy aina lisätöitä jo siksi, että rakennuksia ei aina ole pystytetty alkuperäisten rakennuspiirustusten ja -suunnitelmien mukaan.

Riskianalyysissä pystyttiin ennakoi­maan esimerkiksi se, että saunojen lattioita piti purkaa toivottua enemmän ja osa kylpyhuoneiden seinistä täytyi rakentaa uudelleen. Tämän ja monen muun lisätyön kappalehinta oli sovittu suunnitteluvaiheessa.

− Olen kuullut ja muinoin myös itse suunnittelijana kokenut, että lisätöistä ja niiden kuluista syntyy usein riitaisia keskusteluja. Meillä sopu säilyi, kun valtaosa muutoksista ja lisätöistä oli ennakoitu valmiiksi. Kun yksikköhinta oli tiedossa, piti vain laskea ja sopia määristä, niin lisätyön kokonaishinta oli selvä, puheenjohtaja Åström kertoo.

Helpottaa isännöitsijän työtä

Toimiessaan yhteistoimintamalli karsii myös isännöitsijän tarpeetonta työtä. Kun suunnittelija ja urakoitsija puhaltavat aikaisin yhteen hiileen, remontti puksuttaa varmasti kohti maalia. Riski siitä, että hanke jumittaa ja työn valvoja ja isännöitsijä joutuvat puuttumaan asiaan, pienenee.

Hankkeen pääsuunnittelija Jussi Jaakola pitää myös isännöitsijän kannalta etuna sitä, että riskianalyysi vähentää urakan aikaisia riitoja. Tällöin työmaakokoukset pysyvät sopuisina.

Kumppanuusmalli on selkeästi harvinaisempi tapa toteuttaa linjasaneeraus kuin perinteinen tapa. Osaksi tämä johtuu siitä, että suunnittelun tarjouspyynnöissä pyydetään perinteistä hankemallia.

Vuoden putkiremontti 2022 lukuina

• Kuusi nelikerroksista kerrostaloa, 112 asuntoa
• Rakennusvuosi 1963
• Asuinpinta-ala 7 880 neliötä, kokonaispinta-ala 9 870 neliötä.
• Hankkeen suunnittelijana, rakennuttajakonsulttina ja valvojana toimi Sweco ja urakoitsijana Consti.
• Saneeraus valmistui toukokuussa 2021.
• Kustannus ennen maalämmön osuutta vajaat 900 euroa asuin­neliöltä.
• Erillisen maalämpöhankkeen toteutti St1.

Teksti: Kimmo Luukkonen

Kuvat: Jarkko Mikkonen