Karu muistutus hiekotusvastuusta kiinteistönomistajille – liukastumisvahingosta miljoonakorvaukset

Viime päivinä mediassa on puhuttanut tuore käräjäoikeuspäätös Keski-Suomesta, jossa kiinteistönomistaja velvoitettiin maksamaan miljoonakorvaukset kerrostalon pihalla liukastuneelle asukkaalle. Isännöintiliitto kantaa huolta vastuuvakuutusten tason riittävyydestä, jos korvaussummat voivat nousta näin suuriksi. Huomenna mahdollisesti alkava kiinteistöpalvelualan lakko tekee tilanteesta akuutin.

Keski-Suomen käräjäoikeus velvoitti 7.3.2023 antamallaan ratkaisulla Keski-Suomen opiskelija-asunnot (KOAS) ja vakuutusyhtiö Pohjolan maksamaan KOAS:in omistaman kiinteistön pihamaalla tapahtuneessa liukastumisvahingossa loukkaantuneelle noin kahden miljoonan euron korvaukset. Summa muodostuu suurelta osin ansionmenetyskorvauksesta, sillä liukastumisvahingosta aiheutui nuorelle henkilölle pysyvä työkyvyttömyys. Tuomio ei ole vielä lainvoimainen ja onkin odotettavissa, että asian käsittely jatkuu hovioikeudessa.

Korvausten suuruus herättää kysymyksen kiinteistön omistajan vastuusta muissa vastaavissa vahinkotilanteissa. Isännöitsijät ja hallituksen jäsenet pohtivat, voiko oma taloyhtiö joutua korvaamaan yhtä suuria summia ja voiko tilanteen jollain tavalla välttää.

– Kiinteistön omistajalla on aina vastuu huolehtia kiinteistön turvallisuudesta. Tilanne ei ole oikeustapauksen myötä muuttunut. Jos joku loukkaantuu kiinteistöllä esimerkiksi hiekoittamisen laiminlyönnin takia, taloyhtiö on vastuussa vahingosta, Isännöintiliiton johtava lakiasiantuntija Jenni Valkama kertoo.

Oikeuskäytännön myötä kiinteistönomistajille on muodostunut ns. korostunut huolellisuusvelvoite, joka tarkoittaa, että kiinteistönomistaja on velvollinen korvaamaan kiinteistöllä tapahtuneet liukastumisvahingot pääsääntöisesti aina, ellei se pysty osoittamaan perusteita vastuusta vapautumiselle. Korvattavia vahinkoja voivat olla henkilövahingot, kuten sairaanhoitokulut tai ansionmenetys sekä vahingon yhteydessä syntyneet esinevahingot.

Taloyhtiö voi siirtää vastuuta talvikunnossapidon käytännön tehtävistä sopimuksella esimerkiksi huoltoyhtiölle, mutta se ei vapauta kiinteistön omistajaa vastuusta vahinkotilanteessa. 

– Vahingot katetaan tyypillisesti kiinteistön vastuuvakuutuksesta. Tämän oikeustapauksen pohjalta kannamme huolta taloyhtiöiden vakuutuskorvausten enimmäismäärän riittävyydestä, jos korvaussummat voivat nousta näin suuriksi. Taloyhtiön kannalta kysymykseksi nousee, mikä on riittävän huolellinen tapa hoitaa hiekoitus. Tässä tapauksessa näyttäisi siltä, että piha oli hiekoitettu samana aamuna. Tuntuu varsin ankaralta, että hiekoitus on hoidettu, mutta silti korvaus nousee miljooniin. Jäämme odottamaan, muuttuuko korvaussumma ylemmissä oikeusasteissa, Valkama pohtii.

Taloyhtiön hallituksen ja isännöinnin kannattaa tarkistaa huolto- ja vakuutussopimukset

Vaikka käräjäoikeuden tuomio ei ole lainvoimainen, tapaus toimii jo nyt hyvänä muistutuksena siitä, että kiinteistön omistajana taloyhtiön on huolehdittava, että kiinteistön käyttäminen on turvallista vuodenajasta ja kelistä riippumatta.

Hallituksen ja isännöinnin on tarpeen varmistaa, että talvikunnossapidon tehtävistä ja vastuista on sovittu yksityiskohtaisesti ja tarkasti esimerkiksi huoltoyhtiön kanssa. Puutteisiin tai laiminlyönteihin tehtävien hoitamisessa on puututtava ripeästi. Lisäksi on syytä huolehtia, että taloyhtiön vakuutusturva on kunnossa.

– Vakuutusturvan riittävyys kuten korvausten enimmäismäärät sekä mahdollisuudet turvan parantamiseen on hyvä käydä läpi vakuutusyhtiön kanssa. Vaikka asumisen kustannukset kasvavat muutenkin, ei vakuutusturvan kattavuudessa kannata säästää, Jenni Valkama huomauttaa.

Kiinteistöpalvelualan lakko saattaa johtaa hiekoitustalkoisiin

Päällä oleva kiinteistöpalvelualan lakkouhka tekee asiasta hyvin akuutin taloyhtiöille. PAMin antaman lakkovaroituksen mukaan työseisauksista ensimmäinen alkaa 16.3.2023 ja päättyy 18.3.2023. Toinen työnseisaus alkaa 23.3.2023 ja päättyy 24.3.2023. Työnseisaukset toteutuvat, jos neuvottelutulokseen ei päästä niiden alkamisajankohtaan mennessä. PAMin mukaan lakot koskisivat 25 000:ta siivoojaa ja kiinteistönhoitajaa.

– Lakko ei poista talvikunnossapidon vastuuta. Lakon aikana taloyhtiön hallituksen on ratkaistava, hoidetaanko hiekoitus esimerkiksi talkootyönä tai hallituksen voimin. Tällöin talkoolaisten tulee saada käyttöönsä hiekkaa, hiekoitusvälineitä ja lisäksi taloyhtiön kannattaa ottaa talkootyöläisille vakuutus. Isännöinti voi mahdollisesti auttaa asian organisoinnissa, mutta isännöinnillä ei ole mahdollisuutta paikata lakon aiheuttamaa kiinteistöpalvelujen työntekijäpulaa, Valkama ohjeistaa.