Taloyhtiöiden konkurssit eivät ole vain taantuvien alueiden ongelma – uhka lipuu myös kasvukeskuksiin

Kauppalehti uutisoi maanantaina 22.4. keravalaisesta taloyhtiöstä, joka oli jättänyt konkurssihakemuksen. Taloyhtiöiden mahdolliset konkurssit eivät ole vain syrjäseutujen ongelma vaan ongelmiin voi ajautua myös pääkaupunkiseudulla.
Asunto-osakeyhtiönselvitystilan ja konkurssia koskevan sääntelyn päivittäminen tämän päivän haasteiden tasalle on ollut Isännöintiliiton keskeinen vaikuttamistavoite.

– Konkurssi on usein monen eri tekijän summa. Tyypillisesti taustalla on tähän asti ollut jokin erityinen ongelma, joka katkaisee huonossa jamassa olevan taloyhtiön selän: suuri tonttivuokran korotus, maakaasun voimakas hinnannousu, poikkeuksellisen iso tyhjäksi jäänyt liiketila tai kokonaan saamatta jäävä pankkilaina, kun kaikki olisi pakko korjata kerralla. Aiemmin nämä taloyhtiöt ovat sijainneet myös selkeästi taantuvalla alueella. Keravan tapauksessa mitään tällaista erityistä ”pommia” ei ollut ja alue on suhteellisen keskeinen. Ongelmat olivat alkaneet kasautua maksamattomista vastikkeista, joita ei ole saatu perittyä taloyhtiölle edes perinnän tai hallintaanoton avulla. Jos taloyhtiön talous on jo lähtökohtaisesti heikko, yhtiö elää kädestä suuhun ja lainaa ei saada, tästä lähtee lumipalloefekti, jonka päätepiste voi pahimmassa tapauksessa olla taloyhtiön konkurssi ja tämä riski koskee kaikkia Suomen alueita, kertoo Isännöintiliiton toimitusjohtaja Mia Koro-Kanerva.

Asunnon ostaja – tutki yhtiön paperit ennen ostopäätöstä

Yhtiölle on ensiarvoisen tärkeää huolehtia siitä, että taloyhtiö säilyy pankin silmissä lainoituskelpoisena. Tämä kulkee käsi kädessä myös sen kanssa, että asunnoille löytyy jatkossakin kiinnostuneita ostajia. Asuntoa ostaessa kannattaa lainoituskelpoisuutta selvittää yhtiön papereista ja niitä tuntevalta välittäjältä.

– Lainoituskelpoisuus varmistetaan sillä, että yhtiössä on laadukas isännöinti ja aktiivinen hallitus, jotka huolehtivat korjaukset ja kiinteistön ylläpidon ajallaan ja sen, että korjaushistoria ja tulevat korjaukset suunnitellaan, toteutetaan ja dokumentoidaan. Yhtiöön ei saisi päästä kertymään vastikerästejä eikä kroonista ylimääräisten vastikkeiden perimistä, joilla paikataan jatkuvasti alijäämäistä budjettia, sanoo Koro-Kanerva.

Paljon keskusteluissa olleita asuntosijoittajia on turha syyllistää taloyhtiöiden ongelmista, vaikka keravalaisessa taloyhtiössä he olivatkin merkittävässä osassa. Riskin asuntosijoittajat muodostavat vasta, jos joku heistä omistaa monia asuntoja samasta taloyhtiöstä tai taloyhtiön osakkaista suurin osa on sijoittajia. Taloyhtiöiden osakeluettelot ovat julkisia asiakirjoja ja niihin voi tutustua ennen asunnon hankkimista, joskaan ne eivät suoraan kerro, kuka osakkaista on sijoittaja.

– Asunnon ostajan voi olla hyvä perehtyä osakeluetteloon ennen ostopäätöstä, jos haluaa tietää, onko taloyhtiössä paljon asuntosijoittavia yrityksiä tai useamman asunnon omistajia. Jos omistaminen on keskittynyttä, tämä voisi olla jonkinlainen riski siinä tapauksessa, että kyseinen taho ei suorittaisi vastikkeita taloyhtiölle. Yksittäinen maksamaton vastike ei horjuta taloyhtiön taloutta, mutta useampi samanaikainen maksamaton vastike voi olla jo isohko summa ja varsinkin jos maksut jäävät suorittamatta pitkäksi aikaa, kertoo Koro-Kanerva.

Asunto-osakeyhtiölakiin toivotaan helpotusta hallittuun alasajoon

Isännöintiliitto haluaa vaikuttaa nyt päivitettävänä olevassa asunto-osakeyhtiölaissa siihen, että taloyhtiön hallittuun alasajoon olisi selkeä toimintapa, jos näyttää siltä, että taloyhtiöllä ei ole enää tulevaisuutta.

– Voidaan sanoa, että mitä vähemmän on järkeviä keinoja taloyhtiön hallittuun alasajoon, sitä suurempana vaarana voi olla, että asunto-osakkeita myydään epämääräisille tahoille, jotta päästään ongelmaosakkeesta eroon. Ostajalla ei välttämättä ole aikomustakaan maksaa yhtiövastikkeita. Liikehuoneistojen puolella tästä on ollut jo merkkejä nähtävissä. On epätoivottava kehityssuunta, jos ilmiö yleistyy ja laajenee, sanoo Koro-Kanerva.

Kuva: Adobe Stock