Mihin taloyhtiön taloudessa kannattaa kiinnittää huomiota vuonna 2023?

Monessa taloyhtiössä pohditaan parhaillaan vuoden 2023 taloutta. Yhtiöiden kustannukset ovat viime aikoina nousseet erityisesti energian rajun hinnannousun myötä. Isännöintiliitto on koonnut listan tarkistettavista ja taloyhtiön talouden suunnittelussa huomioitavista asioista, joilla voi olla merkittäviä taloudellisia vaikutuksia taloyhtiöille.

Lämmityskulut

Lämmitys on suurin taloyhtiön menoeristä ja vaikuttaa yhtiön kokonaiskuluihin merkittävästi. Lämmityskulujen osuus yhtiöiden hoitokustannuksista on kasvanut huomattavasti viimeaikaisen energiahintojen nousun myötä. Suurin osa taloyhtiöistä lämpiää kaukolämmöllä, jonka alueelliset hintaerot ovat suuria.

”Oman paikkakunnan hinnanmuutokset on syytä tarkistaa ja huomioida esimerkiksi taloyhtiön talousarviota tehtäessä. Kaukolämmön hinnannousupaineet vaihtelevat muun muassa sen mukaan, tuotetaanko energia fossiilisilla polttoaineilla. Muista taloyhtiöiden lämmitystavoista hurjin tilanne on ollut maakaasulla lämpiävissä kerrostaloissa”, sanoo Isännöintiliiton tietoasiantuntija Olli Rekonen.

Taloyhtiön sähkösopimus

Taloyhtiön kiinteistösähkön kulutus muodostuu esimerkiksi pihavalaistuksesta, hissin käytöstä, kylmäkellareista, pesutuvan pesukoneesta ja saunasta. Maalämmöllä lämpiävissä taloyhtiöissä myös lämpöpumppujen sähkönkulutus vaikuttaa sähkölaskuun merkittävästi.

”Taloyhtiön taloutta suunniteltaessa on tärkeää olla perillä oman yhtiön sopimustilanteesta ja -ehdoista. Taloyhtiön hallituksen kannattaa keskustella isännöinnin kanssa sähkösopimuksen ehdoista ja kilpailutustarpeesta. Usein isännöintiyritys on kilpailuttanut kiinteistösähkön kaikkien taloyhtiöidensä puolesta ja saanut näin hankittua heille edullisen sopimuksen”, Rekonen sanoo.

Sähkön hinta on noussut merkittävästi vuoden 2022 aikana. Hintaa ennakoivat futuurit viittaavat tällä hetkellä lähitulevaisuuden osalta siihen, että sähkön hinta tulee olemaan kalleimmillaan tammi- ja helmikuussa 2023. Myöhemmin keväällä 2023 sähkön hinnan odotetaan rauhoittuvan selvästi ja palaavan vuoden 2022 kesän hintojen tienoille. Nämä arviot saattavat kuitenkin muuttua nopeastikin, sillä futuurien hinnanvaihtelu on tällä hetkellä suurta vallitsevan maailmantilanteen vuoksi.

Taloyhtiön lainat

Taloyhtiölainojen tyypillisin viitekorko on 12 kuukauden euribor, joka on noussut tämän vuoden aikana vauhdilla. Vielä tämän vuoden huhtikuussa 12 kuukauden euribor oli negatiivinen, jolloin taloyhtiölainojenkin korkokulut muodostuivat pelkästä pankin marginaalista. Tällä hetkellä 12 kuukauden euribor on 2,8 %. Tämä nousu kasvattaa taloyhtiöiden lainakuluja merkittävästi ja sen myötä osakkailta kerättäviä rahoitusvastikkeita.

”Vaikutus on sitä merkittävämpi mitä enemmän yhtiöllä on lainaa maksettavana. Erityisesti monissa uudiskohteissa on hyödynnetty runsaasti taloyhtiölainaa. Kohteissa, joissa taloyhtiölainojen lyhennysvapaat päättyvät lähiaikoina, rahoitusvastikkeita täytyy nostaa kaikista eniten, kun kasvaneiden korkojen lisäksi maksettavaksi tulee myös lainan lyhennys”, Rekonen huomauttaa.

Mahdollisen tonttivuokran indeksikorotus

Vuokratonteilla sijaitsevissa taloyhtiöissä tulee huomioida myös tonttivuokra merkittävänä kulueränä. Vuokrasopimukset on tyypillisesti sidottu elinkustannusindeksiin. Tonttivuokra nousee tällöin samassa tahdissa elinkustannusten kanssa.

”Korotus on käytännössä välttämätöntä siirtää hoitovastikkeisiin, ellei yhtiöllä ole muita merkittäviä tuloja esimerkiksi liikehuoneistoista tai suunnitelmia tehdä säästötoimenpiteitä muiden kulujen osalta”, Rekonen analysoi.

Vastikkeisiin kohdistuu nyt siis myös ilmeistä nostopainetta tonttivuokrien indeksikorotuksista, sillä elinkustannukset ovat indeksin mukaan kasvaneet lokakuun 2021 ja lokakuun 2022 välillä 8 %.

Inflaation vaikutus remontteihin ja juokseviin kuluihin

Inflaatio vaikuttaa myös moniin muihin taloyhtiön kuluihin. Vaikutus on suurin niissä yhtiöissä, joissa tällä hetkellä kilpailutetaan tai on käynnissä isoja korjauksia.

”Kustannusnousu vaikuttaa korjausrakentamiseen monella tapaa – esimerkiksi monien materiaalien kustannukset ovat nousseet Venäjän hyökkäyksen myötä”, Rekonen tiivistää.

ARA:n tuet ja vihreät taloyhtiölainat tasapainottavat kulunousua

Vaikka kulut nousevat ja kiristävät taloyhtiöiden taloutta monella saralla, lievää vastapainoa tilanteeseen tuovat valtion avustukset sekä vihreät taloyhtiölainat.

”ARA:n myöntämät avustukset esimerkiksi energiatehokkuuden parantamiseen ovat hyvällä tasolla. Energia-avustuksen maksimimäärä on 4 000 tai 6 000 euroa asuntoa kohden riippuen siitä, paljonko energiatehokkuus paranee. Korjaushankkeen ilmastovaikutuksiin sidottuihin vihreisiin taloyhtiölainoihin voi puolestaan saada edullisemmat lainaehdot”, Rekonen muistuttaa.