Takaisin
Isännöintiliitto : Taloyhtiöille : Taloyhtiön päätöksenteko ja kumppanit

Taloyhtiön päätöksenteko ja kumppanit

Taloyhtiön toimintaa johtaa taloyhtiön hallitus yhdessä isännöinnin kanssa. Taloyhtiön asioista päätetään yhtiökokouksessa, ja yhtiön tavoitteet kirjataan taloyhtiöstrategiaan. Isännöintisopimus puolestaan määrittää isännöintipalvelun laajuuden.

Taloyhtiön tärkein päättävä elin on yhtiökokous, johon kaikki osakkaat kutsutaan päättämään yhteisistä asioista. Yhtiökokous valitsee taloyhtiön hallituksen. 
 
Hallitus puolestaan voi kilpailuttaa taloyhtiölle isännöintiyrityksen hoitamaan asunto-osakeyhtiölaissa määriteltyjä isännöinnin tehtäviä sekä muita isännöintisopimuksessa sovittuja asioita. Lisäksi hallitus valitsee taloyhtiölle tarvittavat muut kumppanit, kuten huoltoyhtiön, siivouspalvelut, energiayhtiön ja vaikkapa korjaushankkeiden suunnittelijat, valvojat ja urakoitsijat. 

  • Taloyhtiön yhtiökokous ja siellä käsiteltävät asiat

    Taloyhtiössä ylin päätäntävalta on yhtiökokouksella. Yhtiökokous on myös osakkaan tärkein vaikutuskanava taloyhtiössä. Yhtiökokoukseen kannattaa osallistua, sillä siellä päätetään taloyhtiötä koskevista asioista ja sieltä saa tietoa siitä, miten omaa omaisuutta hoidetaan. Yhtiökokouksessa valitaan taloyhtiölle myös hallitus. 

    Yhtiökokouksessa osakas pääsee vaikuttamaan omiin asumiskustannuksiinsa, sillä siellä tehdään kiinteistön kuntoon vaikuttavia päätöksiä. Näillä päätöksillä on puolestaan vaikutus asuntojen arvon kehittymiseen. 

    Tietyt asiat on käsiteltävä varsinaisessa yhtiökokouksessa lain ja yhtiöjärjestyksen mukaan. Taloyhtiön yhtiökokouksen asioita ovat muun muassa: 

    • talousarvio 
    • vastikkeiden sekä vesi- ja muiden maksujen suuruus 
    • tilinpäätöksen vahvistaminen 
    • kunnossapitotarveselvitys 
    • selvitys yhtiössä suoritetuista kunnossapito- ja muutostöistä 
    • hallituksen jäsenten palkkiot 
    • hallituksen jäsenten valinta 

    Yhtiökokouksessa päätettävät asiat tulee mainita jo kokouskutsussa. Esityslistalle ei voida enää yhtiökokouksen alussa ottaa uusia päätettäviä asioita. 

    Hallitus valmistelee kokousasiat ja esittelee ne yhtiökokouksessa osakkeenomistajien päätettäviksi. 

     Jos osakas haluaa jonkin asian käsiteltäväksi yhtiökokouksen asialistalle, siitä kannattaa olla hyvissä ajoin yhteydessä hallitukseen ja isännöintiin. Yksittäiselläkin osakkeenomistajalla on oikeus saada yhtiökokoukselle kuuluva asia yhtiökokouksen käsiteltäväksi, jos hän vaatii sitä kirjallisesti hallitukselta riittävän hyvissä ajoin, jotta asia voidaan sisällyttää kokouskutsuun. 

    Taloyhtiön varsinainen yhtiökokous pidetään kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä. Varsinaisia yhtiökokouksia voi olla useampia vuodessa, jos yhtiöjärjestys niin määrää. Tarvittaessa voidaan järjestää myös ylimääräisiä yhtiökokouksia.

  • Kuka saa osallistua yhtiökokoukseen?

    Yhtiökokoukseen ja päätöksentekoon saavat osallistua kaikki osakkaat. Edellytyksenä on, että osakas on merkitty osakasluetteloon tai hän esittää yhtiökokouksessa selvityksen omistusoikeudestaan. Lisäksi kokoukseen saavat osallistua isännöitsijä ja hallituksen jäsenet. 

    Yli viiden asunnon yhtiössä myös vuokralainen voi osallistua yhtiökokoukseen, kun käsitellään asioita, jotka vaikuttavat merkittävästi hänen kotinsa tai taloyhtiön yhteisten tilojen käyttöön. Vuokralainen voi äänestää yhtiökokouksessa, jos hän edustaa yhtiökokouksessa vuokranantajaansa valtakirjan avulla.  

    Yhtiökokoukseen osallistuva ei sitoudu mihinkään eikä ketään voi esimerkiksi valita hallitukseen ilman hänen omaa suostumustaan. 

  • Taloyhtiön hallituksen tehtävät

    Taloyhtiöllä on asunto-osakeyhtiölain mukaan aina oltava hallitus. Hallituksessa voi vaikuttaa taloyhtiön asioiden hoitamiseen, asumisviihtyvyyteen ja omaisuuden arvoon – eli taloyhtiön tulevaisuuteen.  

    Hallituksen tärkeä tehtävä on luotsata taloyhtiötä osakkaiden toivomaan suuntaan. Esimerkiksi osakkaille ja asukkaille tehdyn kyselyn avulla voi selvittää, mitä asukkaat haluavat omalta taloyhtiöltään. Vastausten perusteella taloyhtiölle laaditaan strategia, joka vie osakkaiden ja asukkaiden esiin nostamia asioita eteenpäin. 

    Asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiön hallituksen velvollisuus on huolehtia hallinnosta, kiinteistön ja rakennusten hoidosta ja muusta toiminnasta. Hallitus järjestää myös taloyhtiön talouden valvonnan ja varmistaa, että osakkaat ja asukkaat saavat taloyhtiössä riittävästi tietoa. 

    Hallituksessa tulee ajatella pitkäjänteisesti ja katsoa taloyhtiön tilaa vähintään viiden vuoden päähän. Hallituksen jäsen edustaa kaikkia taloyhtiön osakkaita, joten hän voi joutua toimimaan myös oman henkilökohtaisen etunsa vastaisesti. 

    Hallituksen tehtäviin kuuluu: 

    • päättää yhtiökokouksen koolle kutsumisesta, kokouksessa käsiteltävistä asioista ja niiden valmisteluista. 
    • valita isännöintiyritys ja tehdä sen kanssa sopimus taloyhtiön johtamisesta ja hallinnon hoitamisesta. 
    • varmistaa, että isännöinnillä on riittävästi aikaa ja osaamista taloyhtiön johtamiseen. 
    • valvoa ja seurata taloutta. 
    • varmistaa, että taloyhtiön johtaminen ja hallinto on isännöintisopimuksen mukaista. 
    • vastata siitä, että osakkaille ja asukkaille jaetaan riittävästi tietoa.  

    Hallitusvastuuta ei tarvitse pelätä, sillä taloyhtiön hallituksen ei kuulu eikä tarvitse olla kiinteistönpidon tai omaisuuden hoidon asiantuntija. Niitä asioita hoitavat ammattilaiset, kuten isännöinti, urakoitsijat, suunnittelijat ja arkkitehdit. 

  • Taloyhtiöstrategia

    Taloyhtiön tavoitteet ja niiden toteutussuunnitelma muodostavat taloyhtiöstrategian. Toimiva taloyhtiöstrategia perustuu tietoon kiinteistön teknisestä kunnosta, yhtiön taloudellisesta tilasta ja osakkaiden tahtotilasta. 

    Taloyhtiöstrategia on tärkeä, jotta kiinteistönpito on suunnitelmallista ja asukkaat viihtyvät omassa kotitalossaan. Strategia linjaa, minkälaisia valintoja taloyhtiössä tehdään esimerkiksi teknisen kunnon ja asumisviihtyisyyden osalta. Taloyhtiöstrategia palvelee myös asumiskustannusten ennakointia ja läpinäkyvyyttä. 

    Taloyhtiöstrategian avulla taloyhtiö voi luoda itselleen profiilin vaikkapa ekologisena, lapsiystävällisenä tai ikäihmisten asumista huomioivana talona. Tällöin remonttien ja kunnostustöiden yhteydessä huomioidaan erityisesti strategiaan tärkeinä kirjatut asiat. Myös asunnon ostaja näkee taloyhtiön strategiasta, millaisesta yhtiöstä hän on ostamassa osaketta. Näin asuntokauppa on selkeämpää ja riidat vähenevät. 

  • Taloyhtiöstrategian laatiminen ja hyväksyminen

    Hallitus päättää taloyhtiöstrategian laatimisesta. Strategiaan sisältyvät useimmiten ainakin: 

    • Tiedot kiinteistön teknisestä kunnosta ja korjaustarpeista Isännöinti tiivistää nykytilan ja tarpeet sekä arvioi, onko kiinteistön teknisen kunnon tai esimerkiksi energiatehokkuuden parantamisen selvittämiselle tarvetta.  
    • Yhtiön taloudellinen tila Isännöinti koostaa yhteenvedon talouden tilasta eli maksuvalmiudesta, mahdollisesta korjausvelasta, vastiketasosta ja rahoitusvaihtoehdoista. 
    • Osakkaiden ja asukkaiden kokemukset, odotukset ja tahtotila Tämän pohjaksi voidaan toteuttaa osakas- ja asukaskysely. Keskeistä on, että taloyhtiöstrategia rakentuu nykytilan realistisen arvioinnin pohjalle. Tämä luo pohjan riittävän pitkän tähtäimen tavoitteiden asettamiselle ja toteutussuunnitelmalle. 

    Taloyhtiöstrategian laatimiseen osallistuvat aina hallitus, osakkaat ja isännöinti. Hallitus ja isännöinti voivat hyödyntää ulkopuolista konsulttia prosessin eri vaiheissa – esimerkiksi kuntoarvioinneissa, strategian laadinnassa sekä osakkaiden osallistamisessa strategiatyöskentelyyn. 

    Taloyhtiöstrategia hyväksytään yhtiökokouksessa, ja se ohjaa taloyhtiön toimintaa useiksi vuosiksi eteenpäin. Strategian toteutumista on hyvä seurata säännöllisesti toistettavalla asukas- ja osakaskyselyllä. 

  • Isännöinti taloyhtiössä

    Isännöinti on ulkopuolinen asiantuntija, joka hoitaa yhtiön päivittäistä hallintoa ja huolehtii kiinteistön kunnossapidosta hallituksen antamien ohjeiden mukaisesti.   

    Isännöinnin tehtäviä ovat esimerkiksi: 

    • Isännöinti huolehtii, että taloyhtiön päätökset tehdään lainmukaisesti, ja että hallitus saa riittävästi tietoa ja käyttää asiantuntijoita apunaan päättäessään taloyhtiön tulevaisuudesta. 
    • Isännöinti laatii taloyhtiön strategian pohjalta seuraavan tilikauden talousarvion. Isännöitsijä vastaa siitä, että yhtiön kirjanpito on lain mukainen ja varainhoito luotettavalla tavalla järjestetty. Isännöinti ja hallitus johtavat taloyhtiötä talousarvion raameissa. 
    • Isännöinti hoitaa sekä taloyhtiön hallituksen kokousten että yhtiökokousten järjestelyt ja asianmukaisen kokouskutsun toimittamisen. 
    • Isännöinti hoitaa taloyhtiön juoksevat talous- ja hallintoasiat, kuten laskujen maksun ja vastikkeiden maksamisen seurannan. 
    • Isännöinti kilpailuttaa taloyhtiön tarvitsemat muut palvelut, kuten kiinteistöhuollon, siivouksen, teknisen asiantuntija-avun tai urakoitsijat korjaushankkeisiin. 

    Isännöintiä tekee usein ammattilaisten tiimi: Isännöitsijä on henkilö, joka on hallitukselle ja osakkaille tuttu esimerkiksi kokouksista, mutta lisäksi taloyhtiöiden asioita hoitavat kirjanpitäjät, kiinteistösihteerit ja asiakaspalvelijat. He opastavat osakkaita ja asukkaita esimerkiksi vastikeasioissa, saunavuoroissa ja autopaikkojen varaamisessa. 

  • Isännöintisopimus määrittää isännöintipalvelun laajuuden

    Isännöintipalvelun sisällöstä ja laajuudesta sovitaan isännöintisopimuksessa. 

    Isännöintiyrityksen ja taloyhtiön välisen isännöintisopimuksen tavoitteena on varmistaa, että taloyhtiön arki sujuu ja osakkaiden omaisuuden arvo kehittyy pitkällä tähtäimellä. 

    Isännöintipalvelujen yleisiä sopimusehtoja noudatetaan isännöintiyrityksen ja taloyhtiön välillä sopimuksissa, joissa on sovittu isännöintipalveluista tai muista vastaavista kiinteistönjohtamista koskevista palveluista. Yleisistä sopimusehdoista voidaan poiketa sopimalla niistä toisin. 

    Sopimuksen edellytyksenä on osapuolten välinen avoimuus ja luottamus. Isännöitsijän ja taloyhtiön hallituksen onkin hyvä käydä säännöllisesti keskustelua siitä, toimiiko isännöintisopimus ja miten sitä voisi edelleen kehittää. 

  • Isännöinnin eettiset ohjeet luovat pelisäännöt isännöinnille

    Isännöinnin eettiset ohjeet ohjaavat isännöintiä taloyhtiössä. Esimerkiksi kaikki Isännöintiliiton jäsenyritykset ovat sitoutuneet noudattamaan isännöinnin eettisiä ohjeita. Eettisten ohjeiden noudattamista valvoo Isännöinnin eettinen neuvosto. 

  • Huolto ja taloyhtiön muut kumppanit

    Isännöinnin lisäksi taloyhtiöllä on usein monia muita kumppaneita.  

    • Kiinteistöhuolto hoitaa usein kiinteistön kuntoon liittyvät juoksevat asiat, kuten hiekoituksen, lumityöt, nurmikon leikkaamisen, kiinteistön pienet korjaustyöt sekä kiinteistöllä tapahtuvien vahinkojen päivystyksen. Kiinteistöhuolto voi myös hoitaa lämmitys- ja ilmanvaihtolaitteiden säätämisen, jos niin on sovittu. Kiinteistöhuolto voi hoitaa myös ovien avauspalvelua asukkaille. 
    • Siivouspalvelu voi hoitaa esimerkiksi yhteisten tilojen, kuten porraskäytävien, saunojen ja varastotilojen siivouksen. 
    • Energiayhtiön kanssa voi olla sopimuksia kiinteistösähkön tai lämmityksen toimittamisesta ja huollosta. 
    • Paikallisten ympäristöpalvelujen kanssa sovitaan taloyhtiön jätehuollosta. 
    • Vartiointiliikkeen kanssa voi olla sopimus taloyhtiön vartioinnista. 
    • Suurempien korjaustoimien osalta taloyhtiöllä voi tehdä sopimuksia esimerkiksi suunnittelijoiden, valvojien tai urakoitsijoiden kanssa.  

    Isännöinti toimii usein taloyhtiön hallituksen asiantuntijakumppanina näiden sopimusten kilpailuttamisessa. Isännöinti myös hoitaa usein kumppanisopimusten arjen hallintaa, valvoo sopimusten noudattamista ja hoitaa laskujen maksun.