Turvallisuus taloyhtiöissä

Taloyhtiön hallinnon tulisi opetella tunnistamaan kyber- ja tietoturvauhkia mahdollisimman laajasti. Toiminnan painopisteen olisi hyvä olla nimenomaan varautumisessa ja ennaltaehkäisyssä. Tietosuoja ja kyberympäristön turvallisuus tulisi huomioida taloyhtiön strategiassa ja kaikessa taloyhtiön ylläpitoon liittyvässä toiminnassa. Turvallisuuteen kannattaa kiinnittää huomiota erityisesti korjaushankkeiden suunnittelun ja toteutuksen yhteydessä.

Taloyhtiön kyberturvallisuuden takaamisen lähtökohta on erottaa asukkaiden laitteet ja järjestelmät taloyhtiön toiminnoista. Taloyhtiön on huolehdittava taloyhtiön toimintoihin liittyvistä laitteista ja järjestelmistä. Asukkaiden taas on huolehdittava omien laitteidensa ja järjestelmiensä tietoturvasta.

On tärkeää huolehtia, että esimerkiksi talotekniikan järjestelmät huolletaan ajallaan ja niiden tietoturva on kunnossa. Talotekniikkaan kuuluvat esimerkiksi LVI-tekniikka eli lämmitys-, vesijohto- ja ilmanvaihtotekniikka ja sähkötekniikka. Myös jäähdytys-, kulunvalvonta-, tele- ja data- sekä palontorjuntajärjestelmät kuuluvat talotekniikkaan.

Jos tietoturvasta ja huolloista lipsutaan, tällainenkin kuvitteellinen tilanne voisi olla mahdollinen: Vihamielinen taho voisi hyökätä suomalaisten taloyhtiöiden etäohjattaviin sähkömittareihin ja siten katkaista sähköt sadoilta tuhansilta ihmisiltä.

Kyber- ja tietoturvauhkia on monen tasoisia. Pienempi uhka voi syntyä vaikka yksittäisen henkilön pyrkimyksestä vaihtaa oma saunavuoro urkkimalla henkilötietoja taloyhtiön järjestelmistä. Vakavampi uhka syntyy, kun esimerkiksi suojaamatta jääneet vesimittarit mahdollistavat sen, että laitteita käytetään osana laajempaa verkkohyökkäystä, jonka tarkoituksena on kaataa valtion verkkosivut. Myös taho uhkien takana voi olla mitä tahansa yksittäisestä pahansuovasta naapurista aina vihamieliseen valtioon.

Esimerkkejä kyberuhista, jotka voivat kohdistua taloyhtiöön:

• Henkilötietojen kalastelu, esimerkiksi asukasluetteloiden tiedot
• Talotekniikan järjestelmiin murtautuminen, esimerkiksi lämmitysjärjestelmän asetusten sotkeminen
• Taloyhtiön verkkoyhteyden katkaiseminen, esimerkiksi kriittisten järjestelmien sammuminen
• Verkkoliikenteen urkinta, esimerkiksi salasanojen tai pankkitunnusten kaappaaminen
• Suojaamattomien laitteiden kaappaaminen, esimerkiksi verkkohyökkäykset tai pyrkimys ylikuormittaa vaikkapa talotekniikan järjestelmiä

Yksi harmillinen uhka liittyy nimenomaan suojaamattomien laitteiden väärinkäyttöön ja kaappaamiseen esimerkiksi palvelunestohyökkäyksiä varten. Palvelunestohyökkäyksellä tarkoitetaan verkkohyökkäystä, jossa verkkosivuun tai palveluun kohdistetaan niin paljon liikennettä, etteivät ne kykene toimimaan normaalisti. Tällöin kaapatun laitteen normaali toiminta estyy ja laite osallistuu verkkohyökkäykseen, jonka tavoitteena voi olla jonkin kriittisen palvelun lamaannuttaminen.

Esimerkiksi niin, että suojaamaton etäluettava mittari kaapataan ja valjastetaan osaksi sellaista palvelunestohyökkäystä, jonka tavoitteena on häiritä verkkopankin toimintaa. Tuloksena on, että pankin asiakkaat eivät pääse kirjautumaan eivätkä käyttämään tunnistuspalveluita. Näin taloyhtiö, tai jopa tavallinen asukas, on tahattomasti ollut osallisena rikollisessa ja vahingollisessa toiminnassa.

Taloyhtiön tulisi välittää tietoa kyber- ja tietoturva-asioiden tärkeydestä myös asukkaille. Vaikka asunnon haltija vastaa kotiverkkonsa ja laitteiden turvallisuudesta, voi asukkaan huolimattomuus pahimmassa tapauksessa aiheuttaa uhan koko taloyhtiön turvallisuudelle.

Onkin tärkeää, että asukas pitää huolta laitteidensa ja verkkonsa tietoturvasta, koska haavoittuvien laitteiden avulla hakkerit ja kybersodan toimijat voivat aiheuttaa suurtakin vahinkoa.

Kyberturvallisuuskeskus on koostanut ohjeita organisaatioille ja yrityksille, joista on hyötyä myös taloyhtiöille. RIL ry on tehnyt RIL 274-2021 Kyberturvallisuus asuinkiinteistössä -ohjeen, jonka Kyberturvallisuuden perusteet -osio vapaasti ladattavissa. Ohje on tarkoitettu korjausrakentamisen ammattilaisille, suunnittelijoille, urakoitsijoille, tuotetoimittajille, viranomaisille, isännöitsijöille ja taloyhtiön hallinnon käyttöön.

Jokainen voi omilla toimintatavoillaan edistää kyber- ja tietoturvan toteutumista. Kun huolehdit seuraavista seikoista, asiat ovat jo hyvällä mallilla:

• Varmista, että salasanasi ovat riittävän vahvoja ja käytät jokaiseen palveluun uniikkia salasanaa.
• Ota kaksi- tai monivaiheinen tunnistautuminen käyttöön, jolloin henkilöllisyys tunnistetaan vähintään kahdella eri tavalla. Salasanoista ja turvallisista tunnistautumiskäytännöistä voit lukea lisää täältä.
• Huolehdi, että käyttämäsi laitteet, ohjelmistot ja järjestelmät ovat päivitettyinä ja asennettu oikein.
• Suojaudu nettihuijauksilta: älä klikkaile arveluttavia linkkejä tai vieraile kummallisilla sivustoilla. Älä myöskään anna henkilökohtaisia tietoja tahoille, jotka eivät ole tuttuja. Fiksua on myös tarkastaa selaimen kohdeosoite ja varmistaa, että käytät salattua yhteyttä (https://-alkuiset verkko-osoitteet).

Nykymaailmassa tietoturvaosaaminen on kansalaistaito, tiiviisti ja informatiivisesti paketoitua tietoturva-asiaa löytyy täältä.

On hyvä muistaa, että jokaisen organisaation ja yrityksen kyber- ja tietoturva on myös yksilön käsissä. Voi tuntua kaukaa haetulta, että ostamasi älylamppu tai suojaamaton sähköposti voivat aiheuttaa laajempaa haittaa, mutta tällaisia tilanteita sattuu. Suojaamaton laite voi tietämättäsi osallistua esimerkiksi verkkohyökkäykseen, jonka kohteena on jokin kriittinen valtiollinen infra.

Ja vaikka kybervaikuttamisen perimmäinen syy harvoin on yksilön kiusaaminen, hyökkäyksen kohteena oleva laite saattaa aiheuttaa ihan arkisiakin haasteita:

• Et pääse kotiin sisälle, koska sähkölukko ei toimi.
• Et voi katsoa suoratoistopalvelusta lempisarjaasi, koska internet ei toimi.
• Asuntosi valvontakameran kautta toimiasi tarkkailee vieras hakkeri.

Väestönsuojan rakentamisvelvoite määräytyy rakennuksen koon, käyttötarkoituksen ja henkilömäärän mukaan. Kaikissa kiinteistöissä ei ole väestönsuojan rakentamisvelvoitetta. Väestönsuojia on useimmissa 1950-luvun lopun jälkeen rakennetuissa kerrostaloissa. Kaikkiin uusiin, vähintään 1200 neliömetrin rakennuksiin tehdään väestönsuoja. Omakotitaloalueilla ja maaseudulla ei väestönsuojia yleensä ole.

Väestönsuojan ylläpidosta ja kunnostuksista vastaa taloyhtiö väestönsuojan omistajana.

Jokaiseen väestönsuojaan on suositeltavaa nimetä oma väestönsuojan hoitaja. Väestönsuojan hoitajan tulisi olla kyseisestä kiinteistöstä, koska suojautumistilanteessa hän toimii kyseisen suojan sisällä. Suojanhoitajan avuksi voidaan pyytää kiinteistöhuoltoa, mutta huoltohenkilökunta ei pysty auttamaan mahdollisissa suojautumistilanteissa.

Väestönsuojan hoitajan tai hänen varahenkilönsä voidaan valita yhtiökokouksessa. Laki ei sellaisenaan vaadi väestönsuojan hoitajan nimeämistä.

Kun viranomaiset määräävät, että väestönsuojat on otettava käyttöön, asukkaat tai kiinteistön muut käyttäjät tyhjentävät suojan ja valmistelevat suojan käyttökuntoon etukäteen nimetyn väestönsuojan hoitajan opastuksella. Ellei väestönsuojan hoitajaa ole nimetty, taloyhtiön hallitus ja isännöitsijä koordinoivat väestönsuojan käyttöönottoa.

Väestönsuoja sekä väestönsuojeluvälineet ja -laitteet on pidettävä sellaisessa kunnossa, että väestönsuoja voidaan ottaa käyttöön 72 tunnissa.

Tilanteessa ovat vastakkain henkilön omaisuudensuoja sekä yhtiön vastuu kiinteistön turvallisuudesta.

Pelastuslaki edellyttää, että väestönsuoja sekä väestönsuojeluvälineet ja laitteet on pidettävä sellaisessa kunnossa, että väestönsuoja voidaan ottaa käyttöön 72 tunnissa. Lisäksi yhtiö vastaa kiinteistön asianmukaisesta turvallisuudesta. Huomioiden edellä mainittu jännite, yhtiön olisi suotavaa kehottaa asukasta siirtämään väestönsuojassa sijaitsevat tavaransa muualle, jotta tilaa voidaan käyttää sen käyttötarkoituksen mukaisella tavalla ja kiinteistön asukkaiden kollektiivinen turvallisuus huomioiden.

Mikäli asukas ei kehotuksista huolimatta suostu poistamaan väestönsuojan käytön estymisestä aiheutuvaa vaaraa, niin yhtiölle voidaan katsoa syntyvän aktiivinen velvollisuus poistaa viivytyksettä vaaran aiheuttama tekijä väestönsuojasta eli tässä tapauksessa tavarat. Vaaraa aiheuttavan tekijän poistavan tahon tulisi olla yhtiön edustaja esimerkiksi hallituksen jäsen tai isännöitsijä.

Suojissa olevan varustuksen määrä riippuu suojan rakentamisvuodesta. Ilmanvaihto on suojautumisen keskeisimpiä asioita, jotta umpinaisessa suojassa voi suojautumistilanteessa oleskella. Tarkempi listaus väestönsuojan varusteista löytyy SPEK:n julkaisemasta väestönsuojan vuosihuoltopöytäkirjasta.

Säteilyturvakeskus suosittelee taloyhtiöitä hankkimaan joditabletteja väestönsuojiin. On syytä alleviivata, että kyseessä on viranomaissuositus eikä sellaisenaan laissa erikseen määrätty pakko.

Suositeltavaa on seurata suojeluvälineistöä koskevaa viranomaisohjeistusta ja tarpeen mukaan pyrkiä täydentämään suojan varustusta.

Lisätietoai STUK-ohjeesta: Joditabletit

Vastuu väestönsuojan ja sen suojeluvälineistön kunnossapidosta on rakennuksen omistajalla eli taloyhtiöllä. Lähtökohtaisesti hallitus vastaa rakennuksen turvallisuudesta ja väestönsuojan kunnossapidosta.

On suositeltavaa koekäyttää väestönsuojan ilmanvaihtolaitteisto, avata ja sulkea ylipaine- ja padotusventtiilit, tarkastaa tiivisteiden kunto sekä tarkastaa väestönsuojelumateriaali vuosittain. Väestönsuojan tiiveyskoe tulee tehdä vähintään 10 vuoden välein. Laitteiden toiminnan tarkastuksesta tulee laatia tarkastuspöytäkirja, johon tehdään merkinnät suoritetuista tarkastuksista laitekohtaisesti. Tarkastuspöytäkirja on pyydettäessä esitettävä pelastusviranomaiselle.

Väestönsuojan laitteiden ja varusteiden toimintakunnosta on huolehdittava valmistajan antamien ohjeiden mukaisesti.

Väestönsuojan tarkastuksen voi tehdä riittävän koulutuksen saanut henkilö. Väestönsuojan tarkastamisen voi tilata ulkopuoliselta asiantuntijalta. Ulkopuolisen asiantuntijan käyttäminen ei kuitenkaan poista kiinteistön omistajan vastuuta väestönsuojan ylläpidosta ja kunnossapidosta.

Väestönsuojan kunnossapito on osa kiinteistönpitoa, jonka asianmukainen järjestäminen kuuluu hallituksen tehtäviin. Isännöitsijä huolehtii tehtävästä käytännössä hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Hallituksen jäsenet ja isännöitsijä ovat lain mukaan velvollisia korvaamaan vahingon, jonka he mahdollisesti aiheuttavat esimerkiksi laiminlyömällä kiinteistönpitoon kuuluvien tehtävien hoitamisen.

Vahingonkorvausvastuun syntyminen edellyttää korvauskelpoisen vahingon aiheutumisen lisäksi kuitenkin sitä, että vahinko on seurausta hallituksen tai isännöitsijän tehtävien laiminlyönnistä. Jos väestönsuojan kunnossapidon laiminlyönti johtaisi vahingon aiheutumiseen, voisivat hallituksen jäsenet ja isännöitsijä olla velvollisia korvaamaan vahingon. Konkreettisessa vahinkotilanteessa voisi kuitenkin olla hyvin haastavaa näyttää toteen esimerkiksi se, että vahinko on seurausta juuri väestönsuojan kunnossapidon laiminlyönnistä. Mitään yksiselitteistä vastausta vastuukysymykseen ei siis ole.

Jos väestönsuojan kuntoon ja laitteisiin liittyviä tarkastuksia ei ole tehty säännösten edellyttämällä tavalla, on tärkeintä huolehtia asia kuntoon. Näin vältetään myös keskustelut siitä, millainen korvausvastuu mahdollisesti olisi, mikäli väestönsuojat laitteineen eivät olisi oikeanlaisessa kunnossa niitä tarvittaessa.

Taloyhtiön väestönsuojat voivat sijaita rakennusrasitteeseen perustuen naapurikiinteistöllä.

Yleiset väestönsuojat ovat yleisessä käytössä ja tarkoitettu suojaksi lähinnä liikkuvalle väestölle, mutta mahdollisesti myös heille, joilla ei ole suojapaikkaa kotona tai työpaikalla.

Monilla alueilla ei ole lainkaan yleisiä suojatiloja tai ne eivät riitä kaikille. Tällöin suojatoimista vastaavat asukkaat itse ja he suojautuvat tilapäisiin suojiin eli käytännössä kotona sisätiloihin.

Väestönsuojiin suojautuminen ei ole monessa tilanteessa ensimmäinen toimenpide, vaan väestö siirretään ensisijaisesti turvallisemmalle alueelle.

Taloyhtiöllä on oltava pelastussuunnitelma, mikäli sen hallinnoimassa rakennuksessa on vähintään kolme asuinkäyttöön yhtiöjärjestyksessä yksilöityä asuinhuoneistoa.

Lähtökohtaisesti pelastussuunnitelmassa on oltava selostus:

1. vaarojen ja riskien aiheuttamista johtopäätöksistä;
2. rakennuksen ja toiminnassa käytettävien tilojen turvallisuusjärjestelyistä;
3. asukkaille ja muille toimijoille annettavista ohjeista onnettomuuksien ennalta ehkäisemisestä ja onnettomuus- ja vaaratilanteissa toimimiseksi sekä
4. mahdollisista muista kohteen omatoimiseen varautumiseen liittyvistä toimenpiteistä.
5. Lisäksi on tarpeen mukaan otettava huomioon, kohteen tavanomaisesta poikkeava käyttö tai tilapäinen käyttötavanmuutos ja se, miten pelastuslain 14 § mukainen varautuminen toteutetaan poikkeusoloissa.

Pelastussuunnitelma tulee pitää ajan tasalla ja siitä on tiedotettava tarvittavalla tavalla asianomaisen rakennuksen tai muun kohteen asukkaille tai työntekijöille sekä muille, joiden on osallistuttava pelastussuunnitelman toimeenpanoon. Vastuu tiedottamisesta on asunto-osakeyhtiön hallituksella ja/tai isännöitsijällä tai erikseen sovittaessa asukastoimikunnan tai erillisen turvatiimin tehtävänä.

Olennaista on tiedostaa asukkaiden oikeus perehtyä pelastussuunnitelmaan ja siihen liittyviin ohjeisiin.  Pelastussuunnitelma tulee jakaa jokaiseen huoneistoon. Vuokralaisille kannattaa antaa pelastussuunnitelma vuokrasopimuksen teon yhteydessä. Pelastussuunnitelmasta on hyötyä ainoastaan, jos asukkaat tosiasiallisesti tutustuvat sen sisältöön.

Lisätietoa SPEK:n ohjeessa: Asuinkiinteistön pelastussuunnitelman laadinta

Hallitus ja isännöitsijä vastaavat, että pelastussuunnitelma on olemassa. Pelastussuunnitelma voidaan laatia itse tai käyttää konsulttia.

Toivottavaa olisi, että suunnitelma olisi jaettu taloyhtiössä jokaiseen huoneistoon. Ellei pelastussuunnitelmaa ole jostain syystä jaettu huoneistoon, voi suunnitelmaa tiedustella esimerkiksi hallituksen edustajalta tai isännöitsijältä.

Lisätietoa SPEK:n pelastussuunnitelmaoppaass: Pelastussuunnittelu – opas asuinrakennuksen pelastussuunnitelman tekoon.

Taloyhtiövoi varautua mahdollisiin tuleviin vastikkeiden maksamisessa ilmeneviin ongelmiin esimerkiksi korottamalla vastikkeita ennakollisesti. Keräämällä hieman ylimääräistä hoitovastiketta on parempi mahdollisuus säilyttää taloyhtiön maksuvalmius sellaisessakin tilanteessa, jossa osalla osakkaista on tilapäisiä vaikeuksia maksaa vastikkeet ajoissa.

Tilannetta kannattaa arvioida hallituksessa talousarvion laatimisen yhteydessä tai viimeistään silloin, jos ulkomailla asuvien omistajien vastikemaksuissa alkaa olla viivettä.

Yhtiökokous voi hallituksen esityksestä päättää valtuuttaa hallituksen keräämään tarpeen mukaan ylimääräisiä hoitovastikkeita taloustilanteen sitä edellyttäessä.

Taloyhtiöllä on aina käytettävissään tavanomaiset perintäkeinot, kuten maksumuistutusten tai maksuvaatimusten lähettäminen sekä oikeudellinen perintä. Oikeudellisessa perinnässä voi käyttää apuna perintätoimistoa tai juridista asiantuntijaa. Perintätoimistoista kannattaa tällaisessa tilanteessa valita sellainen, joka hoitaa perintää myös Suomen ulkopuolella.

Vastikemaksujen laiminlyönti voi olla myös peruste ottaa huoneisto yhtiön hallintaan yhtiökokouksen päätöksellä enintään kolmeksi vuodeksi. Hallintaanottopäätöksen tekemisen jälkeen taloyhtiö vuokraa huoneiston ja voi käyttää vuokratuottoa vastikevelan ja muiden menettelystä aiheutuvien kulujen kattamiseen. Keino on käyttökelpoinen silloin, jos huoneiston vuokraaminen on mahdollista.

Jos omistaja asuu ulkomailla, voivat hallintaanottomenettelyn edellyttämät tiedoksiannot aiheuttaa kuitenkin haasteita esimerkiksi niiden keston takia. Tiedoksiantojen yleistä tilannetta kyseiseen maahan voi tiedustella paikallisesta käräjäoikeudesta.

Taloyhtiössä pakotteiden seuraukset näkyvät todennäköisimmin korjauskustannusten nousun muodossa tai korjaushankkeiden vaatimien materiaalien toimitusvaikeuksina. Lisäksi on mahdollista, että vastikkeiden maksamisessa on haasteita, jos osakkeita omistavat pakotteiden kohteena olevat henkilöt tai yritykset, tai osakkeiden omistajien kotipaikka on Venäjällä. Tilanne kiihdyttää entisestään inflaatiota eli kustannusten nousua, joka vaikuttaa yleisesti kaikkiin kiinteistön ylläpidon kustannuksiin, kuten vesi- lämmitys- ja jätehuoltokuluihin.

Pankeilla on velvollisuus ottaa toiminnassaan pakotteet huomioon, mikä voi tarkoittaa esimerkiksi sitä, että maksuliikenne Venäjältä on hidasta, tai ei onnistu lainkaan. Pakotteet koskevat tällä hetkellä osaa pankeista sekä pakotelistalla olevia henkilöitä ja yrityksiä. Osa pankeista on voinut tehdä linjauksen, että Venäjältä tuleva maksuliikenne on keskeytetty toistaiseksi kokonaan, jotta varmistetaan muuttuvien pakotteiden noudattaminen.